二手房买卖常见纠纷举析与期房转让案例思维导图

催眠

2023-02-27

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购房者未能成功申请贷款

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思维导图大纲

2004年8月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价86万元。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。

然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。

从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。

期房限转之后的期房买卖

在“期房限转”政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当的份额，而随着“期房限转”政策开始施行以及随后而来的一段市场冷淡期，很快又兴起了期房转让的现象，具体的操作方式就是在产权过户的问题上做文章。

此类二手房交易出现的纠纷，原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约按照合同约定承担违约责任，却不愿意继续履行合同，更有甚者，直接转售他人。

蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为70万元。由于是期房，小产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。

案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权过户。

户籍迁移之阻碍

户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。