住房定位应该向普通购房者回归思维导图

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2023-02-27

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住房定位应该向普通购房者回归

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在被政府处罚和开发商主动调价后，此前饱受质疑的北京天价楼盘——“钓鱼台七号院”近日重新上市销售，经调整后各栋楼的拟售价格从12.5万元/平米至15万元/平米不等。

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一边是楼市成交量持续走低，一边是天价楼盘饱受诟病。

在最严厉的调控氛围中，人们开始重新审视楼市的功能定位，对高房价进行反思。业界专家指出，调控的短期目标是促使房价理性回调，让普通百姓买得起房，长期看是要促成楼市“转型”，让市场始终围绕普通购房者的需求定位。

国内楼市从2005年开始走过一轮高速增长期，这段时期楼市里既充斥着大量的投资者，泡沫开始积攒，另一方面追求暴利成为楼市的一大特点，建设豪宅一度成为开发商的流行做法，个中原因不言而喻，豪宅利润高、“高端”人士购买力强，这就是为什么屡屡出现天价房的原因。去年9月底楼市二次调控，一线城市的豪宅却逆势热销，充分说明了这一现象。

然而，住房不仅仅是一种财富保有形式，更是稀缺的居住资源，承载着保障公众基本居住权利的功能。我国一方面要严守18亿亩耕地的红线，另一方面工业化和城镇化快速推进还要占据大量土地，同时这一过程中大量人口涌入城市，住房事实上是一种稀缺资源，在有限的土地约束范围内分配住房这块蛋糕，不能不强调公平与效率，让所有人群实现“住有所居”。

政府投入大量资金、花大力气建设公租房、廉租房等保障性住房也是这个目的。但是，一线城市居高不下的房价收入比以及饱受诟病的空置率表明，住房资源分配严重不均，而且公众在不自觉中把住房作为一种财富，养成了相互攀比的风气。

事实上，政府一直强调住房在定位上要面向普通购房者。

在历次调控中，国家一直强调要保证保障性住房、中低价位中小套型普通商品房的建设比例，许多地方政府对90平米以下小户型享受税费优惠明确做出规定。

实质上来看，高房价与普通购房者的脱离伴随收入差距拉大而产生。在房价暴涨的过去几年，收入差距拉大形成了明显的购买力差距，以至于低收入群体、中等收入群体、高收入群体对应不同的住房品种，同时房价上涨又使得无房者与有房者之间的财富差距进一步拉大，导致了住房资源分配不均。

而且，已有住房者依靠住房财富效应越积越大，投资者以及豪宅对于普通购房者具有一种天然的限制本能，政府将调控措施升级为最严厉的限购、限贷，也是避免住房资源被快速占据的继续蔓延。而在以后的调控中，既要通过保障房满足低收入人群的居住需求，又需通过二手房市场平衡住房资源分配。

楼市历次调整证明，二手房市场对供需变化以及调整政策的反应更为敏感，这是因为二手房市场更贴近于普通老百姓的实际需求。国家统计局数据显示，与上月相比，5月份70个大中城市中，价格下降的城市有23个，持平的城市有11个。房价回调的苗头已充分显现。

经过一年多对楼市调控思路的梳理，住房供给由商品房、二手房、保障房三大部分组成的供给结构大致形成。尽管我国近两年加大了保障性住房的建设力度，但是保障房目前要解决的是低收入人群的居住问题，不可能覆盖占据市场主体的工薪阶层，大部分居住需求还得靠市场解决。因此，高房价依然是楼市矛盾集中的焦点，也是住房定位向老百姓回归的最大拦路虎。楼市转型任重道远，这是必须攻克的难关。

从市场的本身规律来看，高房价也会慢慢地向普通购房者的购买力靠拢。

因为刚性需求构成了楼市最基础的购买力，即使投机盛行，开发商和投资者们皆大欢喜，也只能是不断吹大楼市泡沫。但泡沫迟早有破裂的时候，业界众多专家一直担心和警示这种风险，而调控无疑能变房价“硬着陆”为“软着陆”。

我国实行住房货币化的初衷是合理配置住房资源，改善公众的居住条件，但是在市场尚未成熟的时代，楼市一度积蓄了大量非理性力量，回调需要一个从量变到质变的过程。而且楼市里充满了太多的利益纠葛，重新理顺各市场主体的利益关系存在很大阻力和困难。但既然认准了方向，就应该坚定不移地走下去，这既是楼市平稳健康发展的需要，也是维护社会稳定的需要。

事实上我国的房地产市场前景仍然广阔，随着大量人口入城，刚性需求还将继续扩大，人多地少、房少是长期趋势，对楼市的长期发展构成了需求支撑。但是当前购房者“不买账”以及日趋浓重的观望情绪，折射出房价与这一需求的偏离。长期来看，楼市调控应与收入分配制度改革配套进行。经过调整的阵痛后，我国的楼市才能变得愈发成熟而冷静。

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