二手房屋买卖纠纷日益增多怎样买不上当思维导图

满身疲倦

2023-02-26

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房屋买卖纠纷增多，特别是在各种房地产调控政策的直接影响之下，各种房屋买卖纠纷问题更是暴露出来。

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思维导图大纲

一房多卖买主应起诉保全

今年5月，老张相中了一套二手房，和房主签了协议，付了首付就住进了该房。到了约定过户的时间，房主以配合过户为条件要求老张加价，虽然房市一片大好，但老张认为自己已经住进了房子，是否及时过户对自己影响不大，所以没有理睬。谁知9月过后，突然有人敲门拿着房产证要求老张搬家，他这才发现，原房主已背着他加价又把房屋卖给他人了。老张很是恼火，虽然手持与原房主签订的合同和收条，却只能搬家走人。

律师说法

我国《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”简而言之，就是只有在登记机关办理完毕产权登记，房屋的产权才算真正的发生了转移。就房屋买卖而言，最重要的不是交房，而是过户，只有过了户领了产权证，这样的房子才真正属于买房人所有。本案中，老张虽然住进了房子，但是后来的房主有权以产权人的身份要求老张搬迁，而老张虽然购房在前，但由于无房产证，只能搬离房屋，去找原房主主张违约责任。所以，买房人在没有房屋过户的情况下，不能持坐等和无所谓的态度，应尽早催促房主过户，如房主拒不过户并流露出一房二卖倾向的，买房人应及时向人民法院起诉，并请求法院采取财产保全措施，限制房主将房屋过户他人，以确保买房人将来胜诉后能顺利办理房产过户。

“阴阳合同”笑里藏刀卖主贪小便宜吃大亏

随后，王某向刘某支付了35万元，刘某即配合王某办理了产权转让。但在刘某要求王某支付剩余的20万元时，王某竟矢口否认。

刘某只好向法院提起诉讼，在律师的努力下，法院最终判决王某支付剩余20万元。

律师说法

现在一些房屋买卖中，为了避税，有时买卖双方会签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。在实际的履行中，买家按价格较低的一份合同支付房款，卖家将房屋的权益转让给买家后，买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款，双方容易产生纠纷。

由双方签订向有关部门备案的那一份价低的阳合同是没有法律效力的，原因在于其通过虚假降低合同标的的方式，欺骗登记部门，从而达到少交缴税金的目的。退一步讲，即使有个别法律人士认为阳合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法因为严重违反了我国税收管理规定，如果发现一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

实际履行的阴合同是双方私下签订，这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记，是否符合合同成立的形式要件?二是这一合同是否属于《合同法》中界定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”?但普遍认为这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也应为双方实际履行。此时的合同已经成立并且生效，是双方当事人必须遵守的契约。