二手房交易纠纷解决中介吃差价大揭秘思维导图

落魄潦倒

2023-02-26

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编者按：二手房交易纠纷是影响二手房市场稳定的一个大问题，部分二手房买家由于种种原因被一些不良中介欺骗，本文就为您揭露二手房交易中不良中介惯用的一些伎俩，并教您如何躲避这些歪招，安全放心地购买二手房。

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思维导图大纲

2011二手房交易经典纠纷

■消费者亲历 “买二手房怎么恁地难”

去年,邵先生在某地产中介公司的帮助下买了一间二手房。买房本是好事,无非让邵先生想不到的是,从此他却陷于了无尽的烦恼中。房屋成交时,邵先生需支付3500元的佣钱,但该中介公司以业主不交任何费用为由,让邵先生再把佣钱提高,说如此中介公司办事体才能更黾勉。最后邵先生只得交了4000元,但后来他却发现业主也交了1500元佣钱。

还不单仅于此,在承办房产证上,该中介公司以房管局加快要收费为旗号向邵先生索取2000元费用,并承诺1个月左右可以完成。无非,一直至达3月初,事体还没办完,邵先生感到受骗,到房管局一问,才懂得房管局根本不存在加快收费的项目。更让他吃惊的是,他从房管局处得知该中介公司根本不具备中介资格,也没备案。承办按揭手续,邵先生支付了3000元给该中介公司,中介也承诺按发票把其余的钱退给他,但是该中介公司没有按原约定奉还余款。最后,邵先生发现,该中介公司因为没有资质,无法直接承办按揭手续,而是通过其它有资质的中介公司摄理按揭,但是事先没报信他,多出来的费用却要他埋单。在与中介公司斗智斗勇的几个月来,让邵先生身心疲惫。他不禁兴叹,“买间旧房屋怎么恁地难啊”。记者调查得知,实则邵先生只是无数二手房售卖中的受害者之一。邵先生把自家的遭遇发到论坛上后,很多网民回帖表示同情,对中介从业成员及该行业都萌生不宠信感。

■专家说法

购买二手房先看中介公司资质

市住房和城乡建设局工作人员表示,一些没有资质的中介公司利用购房者并不十分通晓购房流程及所应办的相关手续而以各种收费的旗号来忽悠消费者,值当戒惧。同时他也从几方面提醒消费者。如其想通过中介公司购买二手房,首先要留意该中介公司的资质,看它是否具备工商部门批准的营业执照和房管局等有关部门承办的资质认可证,最好取舍一些信誉好、有一定实力的房产中介。确定要买房之后,可以到房管局的相关网站查询房产信息,避免购买抵押房。

其次,要明确各种收费名目是否存在。譬如房管局不存在任何加急类的潜规则收费,备案也不必收费。唯一收费的项目只有正规承办的房屋租赁登记80元,而且该收费项目下一步可能被取消。

第三,发售二手房的业主不要轻易与中介公司签订任何委托合约。有些中介公司宣称帮业主代卖,与业主签订委托合约,但事实上它可能拿业主的房本到银行抵押贷款,其后携款潜逃。业主在不通晓的情事下,只能成为替罪羔羊,赔了钱财还蒙在鼓里。为了避免这种情事的发生,业主在拜托中介公司租赁的时分,也不中把房本给中介公司。

额外,住房和城乡建设局副局长也提到,关于买二手房,权属题目是个最扼要的题目,购房者必得懂得这个房屋的权属是否清晰。因为买房是一项大消费,甚或对很多人来说要破费生平的存款,从而在购买前必得通晓清晰,如买房屋有些啥子样的政策、啥子手续、要注意啥子,购房者可以通过各种渠道通晓相关信息,做到心中有数。

“黑中介”吃差价“黑”你好几万

数据预示,近两年来,楼市进展飞速。二手房交易也不甘落后，与此同时,因无良中介的违规行径萌生的纠纷也呈上涨趋势。记者通过多日调查后,总结出了无良中介骗人的种种伎俩。

【第1宗罪】设置合约四大陷坑

不管是购房仍然卖房,售卖双边都要与中介公司签订一份居间合约。但记者在调查中通晓到,消费者稍不经意就很容易陷于中介方设计的陷坑中。在合约中,中介方往往对自身有利的条款写得比较明确,对自身不利的条款写得比较含糊,或者干脆只字不提。缺乏经验的购房者无法判别就草草签下合约,遭遇纠纷,真是有苦难言。同时,市面上还有些中介成员背着公司与业主私下签约,如此对于房产主也曲直常不利的,这其中就包括“霸王合约”。

一位不愿具名的律师表示,因为购房者缺乏法律知识,同时合约的条款太多,难以细细酌量其中的字句,草草签下后,导发的纠纷很普遍。据该律师推荐,黑合约陷坑通常有四种情况。

陷坑一:相关条款“模糊法”;中介公司在提供的“认购书”中,明确了房屋的总价款,但未写明房屋面积,仅是口头告知。购房者看到房本后,发现房屋实际面积比中介公司口头告知的面积少了几个平方。凭依合约,房屋采用的是总价,未按实际面积计价,故购房者吃亏。

陷坑二:局部条款“口头承诺”;该律师表示,这是中介公司的惯用伎俩。中介公司与购房者在签“认购书”时往往要求先交局部诚意金,并口头承诺如交易不成,可以全退。但是一朝真的交易不成,中介公司以“诚意金”是“定金”为由,不予退还,购房者只能“哑子吃黄连”。

陷坑三:违约规定条款“打造矛盾”;在某些房屋中介施用的合约书上,对违约条款的相关规定给交易双边“打造矛盾”。这些条款规定,不管是哪方违约,房屋中介都采取从买方先前支付的定金中扣减所谓的服务费。那么,如其是卖方违约,买方因被中介扣留了定金,还得向卖方索赔,要得售卖双边容易萌生纠纷。

陷坑四:房屋中介责任条款“缺失责任”;在某些房屋中介施用的合约中,未约定如若房屋售卖交易不成,中介费应若何收取,以及责任该谁承当的题目。如此便导致了无论房屋成交与否,中介方都要收取交易双边的交易费,对交易不成功也不承充当何责任。在这类协议中,中介方责任的缺失一定程度上也减低了对其行径的约束。

“黑中介”吃差价“黑”你好几万

【第1宗罪】设置合约四大陷坑

【第4宗罪】巧立名目违规收费

中介公司所收取的各种费用按理应事先告知购房者,但中介为了赚钱,往旧事先根本不说,而是“先斩后奏”。像这种多收费的项目,实则不在少数,也是目下消费者投诉比较集中的地方。上述提到的邵密司脱就是乱收费的受害者之一。

欧先生是一位中介公司的老板,他向记者透露,中介行业的潜规则之一是巧设名目,收取费用;如按揭费、加急费、诚意金是最普遍的,邵先生均遭遇了按揭费和加急费,而诚意金,通常是客户相中某套房屋后,把诚意金交付中介公司,申说对该套房屋有意向,其后中介公司就会帮衬讲价等。

例如,李先生在一家房产中介处看上了一套二手房,计议到眼下政府正对楼市进行宏观调控,李先生认为这套房屋应该还有议价空间,便想和房东再讲讲价。可房产中介奉告他:“据我们通晓,如今二手房的价钱还在接续上涨,所以如其你真心想买,那就先交1万元‘意向金’以表诚意,我们再拿着‘意向金’去和房东谈。”

看到李先生还有些迟疑,中介公司经理信誓旦旦地确保,如果李先生最后没买这套房,“意向金”一定会退给他。于是,李先生和中介匆匆签了个凭单,放心地交了“意向金”。一周后,因为房价谈不拢,李先生表示不想再买这套二手房,要求中介依约返还他已支付的“意向金”。此时,中介公司经理不紧不慢地拿出李先生当时签字的凭单,指着一行小字说:“按约定,付款三天后,你的‘意向金’已半自动转为定金。凭依定金法则,如今你自家让步签合约不中要求返还定金。”

【第5宗罪】有意藏掖房源信息

中介刻意藏掖房屋信息,例如房屋的面积,还有房屋的产权题目。很多情事是购房者办妥所有购房手续后却发现,这套房竟至没有房本。如不购买,就非得支付违约金。

中介往往将房屋面积张大。目下商品房建筑面积的表示方法有两种,一种是带公用局部的建筑面积,另一种是不带公用局部的套内面积。在售卖过程中,中介笼统地推荐房屋的建筑面积,要得消费者误认为中介商推荐的建筑面积就是不带公用局部的建筑面积,事后发现房屋“缩水”,则一准萌生纠纷。中介还时常藏掖房屋质量问题,首先在推荐房屋时借口房产主不在,不让购房者到实地察看,却信誓旦旦地称房屋质量绝对没问题。直至购房者承办交接手续时,才发现房屋的质量有明显问题。

如前文提到的邵先生,买到二手房入住后才发现该房屋存在漏水现象。欧先生还透露称:“因为购房者对中介公司通常都不宠信、甚或有抵触情绪,我们通常不以公司的旗号做广告,而是在广告中发布私人的手机或自家的家子电话,或者在一套好房屋的晒台上贴出电话,吸引那些满大街转游寻觅房屋的购房者。购房者问我们是否是中介公司的人时,我们通常都说不是,是帮朋友卖房,诱使购房者打消疑虑,买我们的房屋。”

【第6宗罪】欺上瞒下大吃差价

这是最常见和惯用的手法之一。不少不良中介一方面施用各种手法骗取业主宠信,狠命压低业主的房屋价钱,另一方面临购房者大肆抬高房产价钱,从而赚取高额差价。卖房者到中介公司去卖房,中介公司往往会让卖方签订拜托书,拜托中介公司业务成员摄理发售房屋的全数事宜。在成交过程中,售卖双边见不了面,业胚根本不懂得自家房屋的最后成交价,任由中介公司赚取差价,逃避税费。

邓先生跟一家中介公司签订了委托销售合约,委托销售底价28万元。不久,该中介公司以28万元找到买主杨某。同时,中介联络邓先生,以种种理由要求减低拜托底价为25万元。最后,在房产中介公司哄弄下,邓先生以25万元的价钱卖掉了房产,这家公司除收取正常佣钱外,净赚差价3万元人民币。

除开赚取差价外,一些中介公司还会以私人的旗号发布一些看似不错的房源信息,“当有购房者来电咨询时,我们通常会奉告他们这套房屋已经卖出去了,其后再向他们推荐其它一些我们认为利润空间更大的房屋。”这位负责人说,“我们也会找一些房东急于转手的房屋,以低价买进,让卖方先拿到现金,其后再以重价卖出。”

那么，二手房买家该如何避免被吃差价呢?主要要做到以下几点：

一、透明交易不吃亏

1、最好是三方见面、透明交易

房屋买卖十分复杂，所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时，最好能买卖双方和中介公司都见面，做到透明交易，就不会吃亏上当了。

2、不见面也要看委托代理合同

如果在无法见面的情况下，也应该要求中介公司出具卖方或买方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围，这就有利于保证买卖双方的利益。

二、查看相关证件辨明真假房源

对于卖方来说，如果中介公司提出现金收购，一定要办理相应的过户手续，防止中介公司在没有办理手续之前，将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言，要警惕假房源，有些仅是房托并非真正房主，如果在没有查看相关证件及辩明真假房东之前就交了定金，而中介公司又谎称房子被卖走，到时定金也难退回。

三、不让中介公司代理两方

在进行二手房交易时，不要委托中介公司代理买、卖两方，而是尽量让中介公司仅代理一方，只有这样才能真正保证委托方的利益。