二手房买卖中介能够分享“违约金”吗？思维导图

感情愚钝

2023-02-26

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二手房中介

消费者吴先生到某中介公司，要求购买杨先生挂牌出让的一套二房一厅的二手房，总价约为52万元。中介公司提出与吴先生、杨先生分别签订中介合同。中介合同中以格式条款规定，在买卖双方签订正式的买卖合同后，如果任意一方违约，中介公司有权分享买卖合同中规定违约金的二分之一。杨先生对此没有异议，而曾是法务工作者的吴先生则对此项合同条款提出了质疑。

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房屋买卖双方利用房产中介平台，通过签订中介合同和买卖合同完成交易，这是近年来二手房房地产交易活动中最常用的模式。但由于相应的法律体系尚不完善，在今年上半年，市消保委共受理128件涉及格式条款争议的投诉，其中由房产中介所引发的投诉占了很大的比例。

“违约金”应归守约方

上海申华律师事务所沈伟民律师指出，在本案例中，中介公司通过中介合同条款规定：“中介公司有权分享买卖合同违约金的二分之一。”该条款显然超出了中介合同的界定范围，通过中介合同，将“违约金”巧妙的“挪盘”给中介公司，侵犯了守约方的合法利益。中介合同上的这一条款，实际上是一种合同陷阱，不具有法律效力。市消保委法律事务部朱喆也认为，该条款混淆了居间合同和房屋买卖合同的关系。虽然中介公司参与了整个交易过程，但根据《合同法》第一百一十四条的规定，房屋买卖合同违约赔偿义务只能发生在房屋出卖人和房屋买受人之间。由此可见，中介公司无权以任何形式享有买卖合同的违约责任。

居间报酬是中介的合法收益

但也有一些中介公司提出，现在“跳”中介的情况很多，设立这一条款只是希望引起买卖双方对交易的重视。对此，市消保委法律事务部朱喆认为，中介最大收益应是促成交易后获得的(居间)中介报酬，不应涉及“违约金”。在目前二手房交易中，买卖合同中约定的违约金数额都比较高，例如在本案例中，“违约金的二分之一”远高于中介报酬(中介报酬一般不超过交易房价1％，即小于5200元)。假设此类不平等条款成立，中介公司完全有可能从“利益”最大化角度出发，恶意促使买卖双方违约，从中获得“二分之一的违约金”。

“挪盘”侵权不应“诚服”

沈伟民律师还指出，这一案例虽然只是个案，但此类中介以“挪盘”方式侵占消费者合法利益的事件并不少见。但是由于其方式较隐蔽，使得很多消费者在此类利益受到侵犯后，仍然浑然不知：一方面中介公司利用了违约方并不计较“违约金”流向的心理状态；另一方面对“违约金“分配有异议时，中介公司往往误导守约方，以中介合同已有约定为由，告之这是公司正常中介的收益范围，使之“诚服”此不平等条款，拱手送出自己的正常利益。

因此，消费者在二手房交易过程中，应当树立一定的维权意识，当遭遇类似的合同陷阱时，应及时向有关部门或消保委提出申诉和投诉，甚至通过法律手段来维护自身的合法权益。