五证全无一房两卖引起的纠纷思维导图

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2023-02-26

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纷

卖

一

全

五证

小区物权

一房两卖

一个楼盘要销售，必须首先获得国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和商品房预售许可证，简称"五证"，而让人奇怪的是，位于沈阳市黄金地段的"亚洲城"项目五证全无，却早在2008年就开始销售，更神奇的是，由于项目投资和建设的两家开发商间存在利益纠葛，导致很多房屋一房两卖。

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思维导图大纲

现象一：曾经的学区地王实际是黑户

提起亚洲城，很多沈阳人都不陌生，2008年初，该项目就一直以皇姑区地王的形象被誉为区域的首府级建筑，而且项目由于临近五所重点中小学校，被誉为学区地王，名声显赫。可就是这么个众人眼中的"贵族"，竟然是个"黑户"：至今没有获得准予销售所需要的五证。

可就是这个至今名不正言不顺的项目，却早在2008年只是图纸时就开始销售，据新华网报道，该项目2008年的价格为5000多元/平方米;而到2010年，价格已经飙升到7700元/平方米，2/3的房子都卖光了。据购房者介绍，"房子卖得特别火，即使是交全款都要排号。"

现象二：一房两卖没人管

由于该项目投资和建设的两家开发商之间的利益纠葛，从去年10月开始，亚洲城还没建好，两家开发商亚产(沈阳)房地产开发公司和爱凯投资咨询(沈阳)公司便已对簿公堂，部分房源被两家开发商卖给了不同的购房者。

现象三：开发商违规提高容积率

众所周知，楼盘的容积率越高，开发商可以在同样的土地上建造的房子就越多，高容积率是很多开发商追求的，可是为了保证居住的舒适度，每块土地的容积率在卖地时就是规定好的，如果想该规划提高容积率需要规划局的审批，流程复杂。可是按照规划，"亚洲城"地块容积率为4.0，而事实上其在建楼盘容积率已经达到5.2。这意味着占地面积为33784平方米的楼盘，建筑面积将从13.5万多平方米增加到17.56万多平方米，多出4万多平方米。如果按照6000元/平方米计算，开发商将从"亚洲城"项目多获得2.4亿元。

对此，沈阳市规划和国土资源局有关人员表示，截至目前，亚洲城项目并没有走完提高容积率的审批手续，属于未批先建。

先上车后补票--地方政府撑腰，地王到处横行

作为一个建造在黄金地段的大楼盘，要说地方政府没有看到其违规行为实在说不过去，"睁一只眼闭一只眼""看到当做没看到"才是更好的解释。

一直以来，不管是国家要扶植房地产也好，还是要调控房地产也好，地方政府对房地产的态度只有一个"大开方便之门"，原因很简单，房地产行业是地方财政的主要来源，是地方政府的"财神爷"，有看到得罪"财神爷"的吗?正是在地方政府的撑腰下，开发商可以视各种法规政策于无物，想怎么建就怎么建：不符合规划?我盖完楼之后你给我按照我的要求改;没有准予销售的五证?我卖完以后你给我补齐不就得了。地方政府早已沦为开发商的办事处，一路绿灯打开，"先上车后补票"成了天经地义，难怪开发商们拿地根本不用考虑能不能盈利，不能盈利也能改成能盈利的，好无后顾之忧。如此"大爷"的地位不知羡煞了多少外国辛苦计算盈利率的开发商们。同是盖房子的，差距不是一般的大啊。