在房屋买卖实践中,经常会发生买卖双方签订房屋买卖合同后,出卖人又将同一房屋卖给第三人,导致买受人不能按照合同约定取得房屋的情况,俗称为“一房两卖”。无论在商品房买卖还是二手房买卖中,“一房两卖”的情况都常有发生。在遇到这种情况时,购房者应如何维护自己的利益?
关于房屋权属:我国《物权法》对于不动产物权的设立、变更是采用登记生效主义的,登记是使不动产物权的设立、变更发生法律效力的必要条件。因此,在“一房两卖”的情况下,已经办理了房屋权属登记手续的购房者即获得房屋的所有权。
“一房两卖”主要会产生以下法律后果:
第一,房屋所有权的取得应当在房屋土地管理部门办理登记,已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权。商品房作为不动产,其所有权的转移必须登记,而且是以登记为生效要件。凡是办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权,其他购房人不能对其主张权利。
第二,在建取得商品房预售批准证书的,办理商品房买卖预售登记的买受人优先取得房屋所有权。商品房预售登记的性质与现房办理登记的法律性质是一样的。所以,占有使用的买受人不能对抗办理登记的买受人。
当然,如果办理预售登记或过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结,签订房屋买卖合同并登记、过户的,其他购房人可以主张商品房买卖合同无效,因该合同取得的房屋应当返还。