按照相关规定,开发企业在依法取得土地使用证、规划许可证、拆迁许可证、施工许可证等开发建设手续后,才能进行开发建设。但有的开发企业在手续不齐备的情况下擅自开发建设,待工程竣工后不能进行验收,也无法办理房屋产权证。
准入“门槛低”,导致含“金”小风险大。由于延边房地产开发企业准入“门槛低”,部分企业资本金达不到规定标准,主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发,从而加大了投资风险,造成资金短缺,导致建设行为违规、销售环节失信、严重欠税等问题。如,有的开发商不能及时缴纳相关税费以及土地出让金,有的开发商建房后却破产逃逸,造成无法办理产权证。
缺乏有效监管机制,导致监管不力。由于存在多头管理、审批、监管的现象,导致各部门相互推诿,对开发企业监管不力。如,由于对资金缺乏有效监管,有的开发商利用为购房户代办产权证的有利条件,把预先收取的办理房屋产权的相关税费、物业维修基金、房屋登记费等,挪作他用,造成办理产权证资金不足;还有的个别房地产开发公司违规销售,没有预售许可证便擅自出售房源,或者采取“内部认购”的方式,向开发商或售房中介商收取预付敖或订金,在销售中一房多售套取房款,导致产权纠纷。
农村土地用于建设用地,没有办理变更手续。随着城市化的发展,一部分农村集体土地被用于建设用地,根据《土地管理法》、《物权法》等相关法律规定,开发企业应首先办理土地征用手续。然而有的开发商利用村民集体经济组织急于卖地致富的心理,未办理相关的土地征用手续,就进行开发建设,工程竣工后,无法办理商品房产权。