预售商品房法律纠纷的处理思维导图

孤街浪徒

2023-02-18

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认定

处理

纠纷

法律

商品房

预售

房屋

合同

面积

开发商

损害赔偿

各种合同赔偿

房屋纠纷赔偿

目前，商品房买卖是老百姓居住或投资的首选方式，在商品房的买卖中，有正在建造中的房屋买卖，及期房买卖，有已经竣工并验收合格的现房买卖。对现房买卖是看得见，摸得着地进行的，很少发生争议。而期房买卖就不同，期房是正在建造，还没有竣工，因此，时间跨度长，房屋的朝向或结构都有可能更改，在实践中引发大量的纠纷。对此，根据相关法律规定，树图网小编对预售商品房的一些法律问题进行分析与整理。

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思维导图大纲

一、售房广告的法律效力认定

现实生活中，大多数的商品房出售是通过宣传广告进行促销后完成的。其中，有许多房屋开发商的宣传广告是夸大宣传，虚假承诺，导致纠纷出现。对此，对房屋开发商的宣传广告在法律上有多大效力，根据《合同法》最高法院的有关司法解释，对房屋开发商的宣传广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不算为合同条款。但是，房屋开发商在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并由此对购买者决定合同订立以及对房屋价格的确定有重大影响的，当购买者对此部分提出订立合同时，该消失广告的内容已经具体化、特定化，这部分内容按照法律规定，应视为一种要约，购买者对房屋开发商的要约作出承诺后，买卖合同成立并生效，即使在买卖合同中没有书面条款约定，但这部分约定构成买卖合同的补偿条款，房屋开发商违反该内容的，应该承担违约责任。

二、房屋交付使用的认定

预售商品房的交付，初双方对交付有特别约定的以外，房屋的交付使用，是指开发商将房屋的钥匙交付给够房者，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，这就是人们常说的交钥匙，但这并表示房屋所有权转移的义务。

三、房屋面积误差及价款的认定

房屋预售合同，对房屋面积的约定，只是开发自己测定的面积，等到房屋竣工以后，开发商还需要委托房屋测绘单位进行实测，并按照实测面积进行房屋价款结算。事实上，开发商都会超出合同约定面积好几平方，向购买者要多出面积的房款，否则，就不给办房产证。

按照最高法院的司法解释，如面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的每平方米价格进行结算，购买者请求解除合同的不予支持。如面积误差比绝对值超出3%，购买者请求解除合同，返还已支付够房款及利息的，应予以支持。购买者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购买者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归开发商;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购买者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购买者。