房产税、契税、土地增值税思维导图
U167119772
2025-05-30
计税依据
税收优惠
扣除项目
房产税、契税、土地增值税内容详述
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房产税、契税、土地增值税思维导图模板大纲
房产税
纳税义务人
产权属国家所有的
经营管理单位
产权属集体和个人所有的
集体单位和个人
产权出典的
承典人
因为出典期间，承典人可以转典，有支配权
产权所有人、承典人不在房屋所在地的
房产代管人或使用人
产权未确定及租典纠纷未解决的
房产代管人或使用人
出租
出租人
融资租赁
承租人
无租使用房产
使用人代缴
征税范围
房产税以城市、县城、建制镇和工矿区的房产为征税对象，不包括农村的房产
房产，指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱，有屋顶和墙），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物不属于房产
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税
在商品房建造和开发阶段，是需要缴纳城镇土地使用税的
但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征税
税率和计算
从价计征
税率1.2%
按房产原值一次减除10% ～ 30% 后的余值*1.2%/12*应税月份
原值注意事项
原值应包含地价
包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等
宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积，土地面积*土地单价并据此确定计入房产原值的地价
容积率=建筑面积/土地面积
比如买了200平地，建房150平，容积率0.75，则200平地价都要计入原值
包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施
已损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值
更换房屋附属设备和配套设施的，可扣减原来的，新增的计入
纳税人对原有房屋改、扩建的，要相应增加房产的原值。
从租计征
税率
一般12%
个人出租住房（不区分用途）
4%
企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人、专业化规模化住房租赁企业出租用于居住的住房
4%
计税依据
租金收入（不含增值税）
注意价税分离
一般纳税人按取得时间可适用9%、5%增值税税率
应纳税额
应纳税额 = 租金收入 ×12%（或 4%）
注意不要再用月份算年，多此一举
租赁合同约定有免收租金期限（免租期），免租期内由产权所有人按照房产余值从价计征缴纳房产税
特殊用途计税依据
投资者参与投资利润、分红、共担风险的
纳税人
被投资企业
从价计征
以房产投资收取固定收入、不承担联营风险的（实际上是将房产出租收取租金）
纳税人
出租方
从租计征
融资租赁的房屋
由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起
合同未约定开始日的，自合同签订的次月起纳税
从价计征
房产余值
而非租金
具备房屋功能的地下建筑
与地上房屋相连的
地下建筑
与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋的规定计征房产税。
自用的独立地下建筑
属于工业用途的
A=以房屋原价的 50% ～ 60% 作为应税房产原值
税额=A*（1-原值减除比例）*1.2%
属于商业和其他
用途的
以房屋原价的 70% ～ 80% 作为应税房产原值
税额=A*（1-原值减除比例）*1.2%
对外出租的地下建筑
不论是否为独立的地下建筑，均按照租金收入从租计征
居民住宅区内业主共有的经营性房产自营的，应从价计征房产税；出租的，应从租计征房产税
税收优惠
一般税收优惠政策
国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税
由国家财政部门拨付事业经费的单位，免税
经费来源实行自收自支后，应征收
房产税
宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税
对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征
企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征
个人所有非营业用的房产免征房产税（主要指居民住房）
营业用、出租4%
纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征房产税
经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征
纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在大修期间免征
在基建工地为基建工地服务的各种工棚、办公室等临时性房屋，在施工期间，一律免征
在工程结束后，转让给基建单位的，接收次月征
廉租房、经营公租房的租金收入，免征房产税（需单独核算）
按照国家规定的收费标准收取住宿费的高校学生公寓，免征房产税
暂时性优惠
国有经营性文化事业单位转企改制
5年内免征房产税
鼓励行业、特定用途
农贸市场
专门经营农产品的房产，免征
安全农村饮水
饮水工程单位自用的生产、办公用房产，免征
既有城镇、又有农村，按供水量占比免
社区家政
供养老、托育、家政等机构，自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产，免征
大型飞机研制
自用的科研、生产、办公房产
商品储备
商品储备管理公司及直属库自用的承担商品储备业务的房产免征房产税
科技用房
国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自
增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税
征收管理
纳税义务发生时间
将原有房产用于生产经营（不包括出租）
从生产经营之月起（当月）
自行新建
从建成之次月起
委托建设
从办理验收手续之次月起
新建商品房
自房屋交付使用之次月起
存量房
自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
出租、出借房产
自交付出租、出借之次月起
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房
自房屋使用或交付之次月起
终止纳税义务
税款截止当月末
期限
按年征收、分期缴纳
地点
房产所在地
契税
境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税
特别注意谁交税的问题
征税范围
土地使用权出让
土地使用权的转让
包括土地使用权的出售、赠与、互换
不包括土地承包经营权和土地经营权的转移
权属并未转移
房屋买卖、赠与、互换
以房产投资、入股
以自有房产作股投入本人独资经营的企业（个人独资企业），不征契税
母子公司间以房增资不征
房屋互换
等价，免征契税；价值不等的，由支付差价方缴纳契税
视同销售
赠与、获奖、抵债
权属转移的其他情形，承受方缴纳契税
因共有不动产份额变化的
因共有人增加或者减少的
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发
生土地、房屋权属转移的
夫妻间、法定继承
免
税率
3%--5%
省政府提，省人大定，全国人大国务院备案
个人购买家庭唯一住房
90平及以下
1%
90平以上
1.5%
个人购买家庭第二套改善性住房
90平及以下
1%
90平以上
2%
个人购买经济适用房
法定税率减半
个人购买保障性住房
1%
个人首次购买改造安置住房
90平及以下
1%
90平以上
符合普通住房标准的，法定税率减半
计税依据
成交价
卖房、卖地（包括入股、抵债、实物交换）
承受已装修房屋的，装修费用应计入总价款
核定价（一般市场价格）
送房、送地、价格偏低无理由
划拨土地使用权改出让
补缴的土地出让价款
划拨土地性质改为出让，再转让房地产
补缴的土地出让价款 +合同确定的成交价格
划拨土地直接，土地性质未变
合同确定的成交价格
房屋附属设施的计税规定
与房屋为同一不动产单元
承受方应交付的总价款（与房屋统一计价），适用房屋的税率
与房屋为不同不动产单元
转移合同确定的成交价格，单独计税
税收优惠
一般优惠
国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征
契税强调特定用途、房产税和城镇土地强调自用
非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助，免征
承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产，免征契税
个人承受住房的契税优惠
关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征
离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税
法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税
赠送不免
城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税
易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税
经济适用住房经营管理单位、保障性住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源和保障性住房房源
金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售
后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税
为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务，免税。
饮水工程运营管理单位为建设饮水程而承
受土地使用权，免税
省级决定减免
土地、房屋被县级以上人民政府征收征用，重新承受土地、房屋权属的
因不可抗力灭失住房，新承受住房权属的
企业改制重组契税优惠政策
企业改制
主体存续+改制后持股75%
免税
事业单位改制
主体存续+改制后持股50%
免税
公司合并
主体存续
免税
企业分立
主体相同
免税
企业破产
债权人（包括职工）承受抵债的土地、房屋
免税
非债权人
与原企业全部职工，签订不少于3年合同
免税
与原企业30%职工，签订不少于3年合同
减半
资产划转
县级以上，行政性调整
免税
同一投资主体内部，包括母子公司间、全资子公司间等
免税
债转股
国务院批准
免税
以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，征收契税
个人承受公司股权（股份），土地、房屋权属不发生转移，不征收契税
还是公司的地
征收管理
一般规定
纳税义务：签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日（包括契约、协议、合约、单据、确认书）
办理土地、房屋权属登记手续之前申报缴纳
特殊情形
因法院生效法律文书等发
生土地、房屋权属转移的
法律文书等生效当日
不需办理权属登记的，应自纳税义务发生之日起 90 日 内申报缴纳
因改变土地、房屋用途等
情形应当缴纳已经减征、
免征契税的
改变用途等情形的当日
不需办理权属登记的，应自纳税义务发生之日起 90 日 内申报缴纳
因改变土地性质、容积率
等使用条件需补缴土地出
让价款，应当缴纳契税的
改变土地使用条件当日
不需办理权属登记的，应自纳税义务发生之日起 90 日 内申报缴纳
退税
在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理
因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的
容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土
地出让价款的
在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的
土地增值税
征税范围
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收
转让国有土地使用权，征（转让非国有土地、出让国有土地，不征）
房地产抵押
抵押期间或抵押期满
未发生权属转移的
不征
抵押期满后，
发生了房地产权属转移的
征
房地产的交换
个人之间互换自有居住用房地产，
经税务机关核实的
不征
单位之间互换房地产
征
合作建房
建成后按比例分房自用的
不征
建成后转让的
征
继承、赠与（特定人、公益）、出租、自用转出租，等只要权属未转移
不征
税率和计算
计算
增值额
收入--扣除项目
增值率
增值额/扣除项目
应纳税额
增值额*适用税率--扣除项目*扣除系数
注意不是销售额
税率（背）
增值率不超50%
30%--0
超过50%到100%
40%（税率）--5%（速算扣除系数）
超过100%到200%
50%（税率）--15%（速算扣除系数）
超过200%
60%（税率）--35%（速算扣除系数）
应税收入
全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入、其
他收入
扣除项目
新建房地产扣除项目
为取得土地使用权
所支付的地价款
出让、划拨方式→土地出让金
转让方式→实际支付地价
缴纳税费，如：契税、登记、过户手续费
房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费（非地价款）
土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费等
前期工程费
建筑安装工程费
销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除
定扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为质量保证金
已开票
可扣
未开票
不得扣除
基础设施费
公共配套设施费
建成后产权属于全体业主所有的
可扣
建成后无偿移交给政府、公用事业单位
用于非营利性社会公共事业的
可扣
建成后有偿转让的
成本、费用可以扣除，同时应正常计算收入
建成后出租的
成本费用不得扣
开发间接费用
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
土地闲置费不得扣
房地产开发费用
按标准扣，不按实际
能够分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
不能分摊利息支出或者不能提供金融机构贷款证明
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
利息，指按照商业银行同期同类贷款利率计算的利息，超过的不得扣
从非金融机构借款，若不能提供金融机构贷款证明的；全部用自有资金。按公式二
如果房地产开发企业既向金融机构借款，又向非金融机构借款的
只能用一或者二，不能同时用
与转让房地产有关的税金
房地产开发企业
城建税、教育费附加
其他纳税人
印花税、城建税、教育费附加
加计扣除项目
（取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本）×20%
只适用于房地产开发企业销售自行开发的新建房地产项目
存量房地产扣除项目
房屋建筑物价格
旧房及建筑物的评估价格
= 重置成本价 × 成新度折扣率
不能取得评估价格
能提供购房发票
每年加计5%折
每满12个月算1年，超过1年后，每超过6个月算1年
发票金额（不含契税）*（1+年数*5%）
对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，
准予作为与转让房地产有关的税金（项目 4）予以扣除，但不作为旧房及建筑物的评估价格
（项目 6）中加计 5% 的基数
取得土地使用权支付款
未支付或不能提供凭据的，不得扣
交易税费
清算、优惠和征管
清算
以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算
国家有关部门审批的房地产开发项目
开
发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额
清算条件
应清算（满足其一）
房地产开发项目全部竣工、完成销售的
整体转让未竣工决算房地产开发项目的
直接转让土地使用权的
要求清算
已竣工、已转让占总可售面积85%以上，或着虽不到，但剩余的出租或自用
取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
清算时间
满足条件之日起 90 日内
接到主管税务
机关下发的清算通知之日起 90 日内，
核定征收
不低于5%
税收优惠
下列项目增值率不超过 20% 的，免税；超过 20% 的，全额征税
建造普通标准住宅出售
既有普通又有非普通，要分算，不能分的不免
转让旧房作为改造安置住房、公租房、保障住房房源
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免税
个人销售住房，暂免征收土地增值税
企业改制（不适用任一方是房地产开发企业），免征
企业整体改制
企业合并
原投资主体存续
企业分立
与原投资主体相同
单位、个人在改制重组时，以房地产作价投资入股，将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税
出资人不变，出资比例可以变
纳税申报
纳税人应在转让房地产的合同签订后 7 日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税
纳税地点
房屋坐落地
坐落地与居住地不一致的，向坐落地申报
注意事项
外购的扣除项目除了房价还相关税费
包括卖房子的城建税等
清算时
取得土地使用权所支付的金额
按实际占用土地面积扣除项目一
归全体业务共有的也可扣
建成后出租部分
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