细数各地楼市新政细则"普查漏洞"或执行困难思维导图

深拥意中人

2023-03-10

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执行法

执行动态

近一个月，北京、深圳、海南、浙江、西安等地陆续出台新政细则，有的只是重申中央要求，有的则推出更严厉的调控手段。这些细则能否执行到位?实际操作当中会有哪些问题?存在哪些漏洞?将对市场带来什么样的影响?

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思维导图大纲

一、北京细则

政策关键：对购买首套自住房且套型面积在90平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于5

0%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。自5月5日起，第二套贷款公积金比例为五成。第三套及以上住房严格限制各种名目的炒房和投机性购房，商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款，对不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市民，暂停发放购买住房贷款。自4月30日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。自5月5日起，公积金购第三套房暂停发放贷款。

市场反响：二手房挂牌房源增加45%，挂牌价下跌5%，在实际交易时还有5%的砍价空间。

政策评价：我爱我家房地产经纪公司副总裁兼北京公司副总经理胡景晖表示，家庭状况和家庭持房状况最难认定。不仅在北京，即便在全国，这两点的操作难度也最大。以家庭为单位，持房套数的多少，涉及到在执行过程中首付比例和贷款利率高低。家庭状况认定，需要公安部门和民政部门配合。家庭购房套数，需要建委配合。贷款状况，需要银行审查。其他还可能牵扯到税务部门，单这5个部门配合就已经非常难，更何况还要实行全国联网动态信息。

上海乘星行行销服务机构副总经理赵春雷认为，异地购房停贷，对上海、北京、深圳这样的大城市比较合适，但对一些中小城市，房价上涨又不是过快，这样 “一刀切”显然不妥。比如有些上海市民，买不起上海房子，要到昆山、太仓等地安家，现在政策一出来，不是把这条路堵死了吗?如果这样的话，打造长三角一体化，建设城际高铁，还有什么意义?异地购房停贷，可以有选择，不能全覆盖。

存在漏洞：胡景晖认为，目前在北京购房，需填写家庭财产表，先自报，再由各相关部门审查。北京居民，审查难度相对小。外地居民，家庭状况审查难度较高。细则虽规定异地购房停贷，但不排除外地人全款购房。如果家庭成员中的父母、子女以各自名义单独在京买房，在只有银行全国联网的情况下，想要审核他们的家庭状况，难度高且成本大。一旦落实不了，同一购房家庭只能在京新购一套商品住房的规定将形同虚设。

业内人士认为，同一购房家庭只能在京新购一套商品住房，是史无前例的行政干预，其对投资、投机的打击力度最大。再次证明北京当局在调控高房价问题上，受到中央的压力巨大，不达目标绝不罢休。该项政策回旋余地不大，很好落实，但像这样 “一刀切”，肯定会误伤改善需求。不过这项政策仍属短期政策，所谓乱世用重典，房价下跌一些后，这项政策可能会取消。

二、深圳细则

政策关键：对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)实行差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款;对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;境外机构和个人只能购买一套自住的住宅。今年启动针对人才的安居商品房建设;今后新分配的政策性住房不得流转。

市场反响：投资客加大放盘，市场房源充足。 5月4—7日深圳二手房周成交环比跌幅35.3%，二手房退房率近10%。

政策评价：上海世联房产分析师陈志鹏认为，深圳细则基本与中央一致，唯一与其他地方版不同的，是去年底曾出台过一份《深圳市城市更新办法》，在旧城改造以及土地出让方式上做出了重大改变。对于拆除重建城市更新项目，《办法》鼓励权利人自行改造。 “存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新。”这相当于激活了存量土地市场。打破了地价推高房价，房价上升反过来又拉高地价这一恶性循环，同时也解决了北京、深圳、上海这类土地资源稀缺城市的发展瓶颈，有望解决中短期供应短缺问题。

存在漏洞：我爱我家分析，深圳细则存在以下漏洞： 1、没有细化二套房贷款政策，例如提高到60%的规定，或是停止三套房贷政策的具体执行时间。 2、没有详细规定保障房供应计划和投入资金情况。 3、没有制定相关土地税费的具体操作细节。 4、在惩罚规定上，没有可操作的条款和细节。 5、由于房管部门、金融部门等几个部门信息的不兼容，对买房人身份和购买资格的认定成难题。

三、广州细则

政策关键：广州市国土房管局新闻发言人黄文波表示，广州细则近期将出台，暂未规定限购等临时性调控措施。如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想，广州将采取限购等临时性调控措施。

市场反响：一手房降价7.1%。

政策评价：从目前公布的消息来看，广州细则几乎是地方细则中最温和的。业内认为，这与广州市政府部门对本地市场的判断有关，广州楼市向来比较成熟

，行政力量对市场的调控历来保持克制。合富辉煌首席市场分析师黎文江指出，广州的调控思路还是保障低端、支持中端、放开高端，建立梯级供应体系。

四、海南细则

政策关键：商品住房预售款应存放于开发企业指定的银行账户，严禁开发企业直接收取现金。在规定时间内，投资额未达到开发投资总额25%的，房地产土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资 (入股)和抵押。

市场反响：价格下降10%-20%，二手房市场有了议价空间。

存在漏洞：我爱我家分析，海南细则存在以下漏洞： 1、严禁开发企业直接收取现金，这一条款执行起来有点难，因为中国还没有一个条款可以限制私人买房用现金。 2、投资未达25%土地禁转让抵押，从以往实践看，开发商往往采取变更股份的形式运作，由于工商、税务、国土、建设部门资源不共享，各念各的经，导致国家税收流失，制度形同虚设。 3、对买房人身份和购买资格的认定。

五、青岛细则

政策关键：商业银行可根据风险状况，以家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女)为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%;对房地产企业开发的非普通住宅 (含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。

市场反响：成交量已降90%。暂时未出现明显降价，挂牌价依然很坚挺。

存在漏洞：对买房人身份和购买资格的认定是个难题。