本案争议的焦点是，由于原审原、被告共同签订的“卖房契约”中按前房北至界址划定的后房界址表意错误，造成另一购房者买得的后排四间房屋无法落实。原审认定“卖房契约”订立的真实情况原告应当清楚，“重大误解”不能成立。为此，就该一民事行为是否属“重大误解”，本人试作如下剖析。
判决生效后，原告以原审判决驳回原告诉讼请求，不尊重原告所诉的客观事实为由，向本院提出申诉申请再审。该案经过再审，被告承认，按照“卖房契约”北至界址划定的表意，后排机房是多出了一间，但不是本人故意所为，属原告自身笔误所造成，并表示为了了结此案，同意补交该间房屋的价款。后经调解双方自愿达成协议，并予兑现。
该案原、被告订立的“买房契约”协议中，前房北至界址垂直延伸为后排房屋与他人房屋连接的界址，造成他人买受的四间房屋不能落实。对于这一明摆的事实本应可以认定为民事行为上的“重大误解”，而原审仍以“明知”、“应该清楚”，是当事人真实意思表示订立的民事行为为由，认定为重大误解不能成立，虽有其认定的依据，但仍有凝窦。为此本人从以下几个方面谈点见解，看看能否起到释凝的作用。
从法理上看，民事行为上的“重大误解”，是指一方因自己的过错而对合同的内容等发生误解，而从事了的民事行为。误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。误解既可以是单方面的误解，也可以是双方的误解。误解通常有下列特征：
一是误解是指当事人对民事行为的内容等发生认识的错误。在重大误解的情况下，当事人所表示出来的意思与其内心意思是相符合的，只是其内心意思本身因发生误解而与真实情况不符，也就是说，误解从本质上说是指当事人内心意思的缺陷，由于这种缺陷使当事人从事的行为后果与自己的真意相悖。
误解与表示错误是两个不同的概念。表示错误，是指表意人因某种原因未能准确地表达其内心意思，或表达出来的意思与其内心意思不相符合。例如，本案原告出售给被告的房屋，前排棉站仓库两间和后排配套附属机房两间，执笔表意人误认为前后房间是平行的（实际是错位的），故以被告买受前房的第二间，与他人买受的第三间连接点的人字梁，以垂直进入东方垂檐滴水的表意，作为被告所购后房与他人房屋连接的界址，造成被告多得一间房屋。可见在表意错误的情况下，当事人内心意思本意是想划断卖与被告两间附属房屋的界址，本身并没有缺陷，只是书写界址的表意上发生错误，使被告在误解的情况下，按界址划定的界至进行砌墙封堵，可见当事人的外表意是符合其内心的真实意思的，只是其内心真实意思与文字表意发生了缺陷。这种表意错误，我国现实民事立法还未作专门规定，在现阶段通常将表意上的错误作为重大误解来处理。
二是误解是基于内容的认识错误而发生的民事行为。误解必须是对民事行为的内容发生了误解，并导致民事行为的订立，从而使当事人能主张撤销的民事行为。误解当事人是可主张撤销的，但又是有条件的，如对订约的动机发生错误认识；对标的物的实际价值发生错误认识；对某些用语发生错误，但不影响合同的性质和内容的，一般不应作为重大误解来处理。这里所指民事行为的内容发生认识上的错误，主要是指对合同主要条款发生认识上的错误。如本案“卖房契约”中，原告卖与被告后排两间附属机房所标明的界址应属主要条款。由于界址文字表意内容认识上的错误，导致原告买与另一购房者的一间房屋不能落实，而使被告意外地获得他人一间房屋，被告虽无故意侵占他人房屋的过错，但仍属民事行为上的不当得利，依法应予返还另一购房人。
正是由于当事人对民事行为内容发生认识上的错误，并基于这种错误认识而发生的民事行为，必然会影响到其所享受的权利和承担的义务，因此才能称为“重大误解”。在大多数情况下，误解会给误解方造成一定的损失，法律正是从保护意思表示不真实的误解方的利益出发，才允许其撤消或变更民事行为。
审理此类案件时，还应准确把握“重大误解”构成的条件。“重大误解”的认定，是应符合一定条件的，否则不能构成并产生使民事行为变更或撤消的法律后果。
其一，必须是表意人因为误解的意思表示。首先，表意人要将其意思表示表达出来，否则无从评价该表意是否存在着误解。其次，表意人的意思表示必须是因为误解所造成的，即表意人的错误认识与其意思表示之间具有因果关系。如本案就因在订立“卖房契约”划定界址表意上的错误，致使被告无偿获取他人一间房屋，造成这种不公平的交易后果。
其二，必须是对民事行为的内容等发生了重大误解。在法律上，一般的误解并不都能使民事行为撤销。我国司法实践认为，必须是对民事行为的主要内容发生误解的情况下，才能影响当事人的权利和义务，并可能使误解一方的民事行为目的不能达到。若仅仅是民事行为非主要内容发生误解，不影响当事人的权利义务，就不应作为“重大误解”。
三是，误解是误解方自己的过错造成的，而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的。在通常情况下，都是由表意人的过失行为造成的，即由其不注意、不谨慎造成的。如本案造成的“重大误解”完全是由于原告书写界址表意上的错误，签订契约前被告并不知情。契约生效后，被告误认为买卖成交的结果就是如此。由此可见，善意的误解完全是由自己的原因造成的。如果是因他人故意捏造虚假事实使一方陷入错误，则属于欺诈而不是“重大误解”。
四是，误解是误解一方非故意行为。如果表意人在订约时故意保留其真实的意思，或者明知自己对合同发生误解而仍然与对方订立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所产生的效果。在此种情况下并不存在意思表示不真实的问题，因此不能按“重大误解”处理。
