河南拟用联动机制化解物业纠纷思维导图

丸子家的猫

2023-03-09

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仲裁法

仲裁动态

导言：业主和物业公司经常被比作主人和管家，按理说两者应和谐相处。但现实中，业主和物业公司之间的矛盾层出不穷。物业管理纠纷的存在，已影响到业主的正常生活。

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思维导图大纲

物业纠纷大量存在

郑州市富田小区一户业主和物业公司因小花园使用问题产生矛盾。这位业主称，买房子时开发商承诺“买一楼送花园”，家里人就在小花园里种上了菜，有一天下班后，却发现菜全部被物业公司的人给拔掉了。

业主非常生气，遂将物业公司告上了法庭。

不少小区的业主向记者“诉苦”：有一些住户将房子租给公司办公用，人来人往的，严重影响了居民的正常生活。业主反映给物业公司，物业公司也没办法解决。

对业主们的意见，物业公司也满腹委屈。一家物业公司的负责人告诉记者：“物业公司其实也很弱势。有的业主不按时缴纳物业费，虽然从法律上说可以通过司法程序解决，但不到万不得已，物业公司不愿意走这一步。物业费收不上来，怎么保证各项服务正常运转?”

政协提案提出建议

物业管理纠纷已引起社会各界广泛关注。

今年的河南两会期间，河南省工商联提交提案建议建立健全物业纠纷协调机制。这份提案被选为今年十大重点督办的提案之一。

“低档社区有意见，高档社区也有意见;业主有意见，物业公司也有意见。”河南省政协副主席、省工商联主席梁静认为，目前，在物业管理上问题比较突出。

对物业与业主之间的矛盾，河南省工商联提交的提案进行了分析：“物业管理企业数量不少，但整体规模相对较小。由于开发商遗留问题、物业服务不周等问题，业主拒缴物业费。物业企业陷入亏损，服务水平无法提升。服务水平下降，激化矛盾，业主继续拖欠费用。这样，就形成了恶性循环。”

这份提案建议，建立物业管理联动机制，快速解决物业纠纷。具体来说，分为两个层面。

第一层是基层小区，单个小区可以建立物业管理联席会议制度，联席会议由居委会、物业公司、片警、业主、水电气暖等职能部门人员组成，主要协调小区的公共事务。

第二层是成立市级物业纠纷仲裁委员会，可由房管局、物价局、建委、劳动仲裁委员会、物业商会等单位推荐合适人选与律师、业主等共同组成，在基层没有得到解决的问题，由物业仲裁委员会协调解决。

这份提案还建议：加强对物业管理人员的培训，提升其整体素质;尽快修订《河南省物业管理条例》及相关配套法规;物价管理部门应结合物业企业成本，每年向社会公布一次物业收费政府指导价，增加收费依据和透明度。

推动修订相关法规

河南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处副处长赵瑞璞说，截至目前，全省城市物业管理面积达2.2亿多平方米，物业管理覆盖面达到42%。全省共有物业管理企业1907家，其中，一级管理企业9家，二级管理企业61家。从物业企业的构成看，“高水平”企业所占比例还比较小。

针对物业管理行业队伍素质偏低的状况，赵瑞璞说，今年10月份，全国将首次开展物业管理师资格考试。目前，河南省的考前组织报名、资格审查等工作已准备就绪。

“目前，很多开发商都有自己的物业管理公司。”赵瑞璞说，以后，凡是3万平方米以上的新建住宅小区，都要通过招标选聘相应资质的物业管理企业。同时，通过资质申报、验收、审查、核定级别等程序，淘汰管理水平低、收费不规范、社会形象差的物业企业。

据了解，在物业管理法规方面，《河南省物业管理条例》是2001年出台的。2003年，国务院颁发了《物业管理条例》，在业主大会、业主委员会、住宅专项维修资金等方面，进一步细化了相关制度。

“《河南省物业管理条例》发布在先，与《物业管理条例》有不一致的地方，也有需要完善的地方。”赵瑞璞说。

他透露，近日，省住房和城乡建设厅和省财政厅正在对《河南省住宅专项维修资金管理实施细则(草案)》进行调研，预计下半年可以出台。

河南省住房和城乡建设厅相关负责人表示，目前，解决物业公司与业主的纠纷，有条件的房地产主管部门可尝试设立热线电话，开通局长信箱，处理物业管理投诉。

这位负责人说，将尝试在街道办事处建立物业管理矛盾纠纷调解工作站，先在郑州试点，取得成功经验时再推广。同时，建立健全联席会议制度，由街道办事处组织吸收相关单位和人员参加，每月开一次会议，集中解决物业管理的重大问题，处理物业管理的突发性事件。

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