农用土地被两次转手，转让协议有效？思维导图

女王驾到

2023-03-08

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我国《农村土地承包法》规定，土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。城口县坪坝镇一村民将自己承包地流转给一亲戚，谁料该亲戚又高价将该地块转让给他人修建房屋。

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思维导图大纲

农用土地被两次转手

谢江（化名）是城口县坪坝镇农民，承包有小地名“兰地上边”的一块土地。

因该地块地理位置不错，2014年9月，他亲戚徐军找到上门，希望谢江把该地块卖给他，自称要在该地块上修建车库。谢江考虑到两人是亲戚关系，信得过，便答应转让。

同年9月12日，在一村干部现场见证下，两人签订了《土地买卖协议》，徐军当日即向谢江一次性付清了2.6万元转让款。

令谢江万万没想到的是，徐军获得土地后，并未真正修建车库，而是高价转手将该地块转让给了另一人。该人随后在该地块上修建了房屋。

谢江就此认为，他与徐军的土地买卖行为，改变了土地的农业用途，违反了国家法律规定，因此双方签订的土地买卖协议属无效协议。

经多次协调无果后，谢江将徐军作为被告起诉至城口县人民法院，请求该院判令确认双方签订的土地买卖协议无效，同时判令徐军返还其“兰地上边”承包地，他再将2.6万元转让款退还给徐军。

协议有效继续履行

庭审中，徐军书面辩称，他与谢江签订的协议，名为土地买卖，实际上是土地承包经营权转让协议。签订协议时，村干部到场进行了见证，并在协议上签署了意见。其后，村民委员会也追认了该土地承包经营权转让有效。至于他再将该地块转让给另一人修建房屋，并非是用于商业开发，而是用于公益事业建设——修建村公共服务中心。故双方的协议合法有效。

城口县人民法院审理认为，原、被告是在村干部在场见证下签订的《土地买卖协议》，被告也于当日向原告付清了转让款。今年1月，发包方村委会还出具了《土地转让情况说明》，对原、被告签订的土地转让协议及村干部签字行为予以追认。被告受让涉案土地后，再将其流转给另一人，是用于修建村公共服务中心（已建成）。

因此，案涉《土地买卖协议》名为买卖、实为土地承包经营权的流转，原告作为土地承包方有权自主决定土地是否流转及流转的方式，该协议明确约定将诉争土地的承包经营权转让给被告，系当事人的真实意思表示。同时，转让取得了土地发包方的书面认可和同意。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。

至于原告主张合同目的为被告购地修建车库，改变了土地农业用途，但其未举证证明，应承担举证不能的法律后果。被告与另一人签订土地流转协议系另一合同关系，与原、被告间土地买卖协议的效力无关。故该院判决：驳回原告谢江的诉讼请求。

【律师提醒】

公益事业建设属特例

重庆索通律师事务所律师杜德俊就本案分析称，《农村土地承包法》规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。而在土地承包经营权流转中应当遵循“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”、“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”等原则。

不过，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条又规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地）；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

本案中，诉争土地修建村公共服务中心，属村公共设施和公益事业建设，并未违反国家法律。根据《合同法》，构成合同无效需具备“损害社会公共利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”、“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的”、“损害社会公共利益”等情形。因此，城口县人民法院的判决公正合理。

（原标题：流转农地用于建房，为何转让协议有效？）