基于《物权法》征地拆迁补偿创新思维导图

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2023-03-07

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基于《物权法》征地拆迁补偿创新

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一、《物权法》对征地拆迁补偿的影响

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《物权法》是继《宪法》修正之后，又一部调整财产关系的重要法律，它的出台对各种财产权保护做了进一步的强调和细化，同时也对我国现行的征地拆迁安置产生了深远影响。《物权法》就征地拆迁补偿作出了明确而具体的规定，强调了对被拆迁人合法权益的保障。其中第四十二条和第四十四条规定，征收或征用单位和个人的房屋及其他不动产应当依法给予补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的还应当保障其居住条件;第一百二十一条也规定了在征收拆迁中受到影响的用益物权人有权获得相应补偿;第一百四十九条规定住宅建筑用地使用权期限届满的，自动续期，这一规定给予土地使用权人在使用权期限届满时选择放弃还是继续使用土地的权利，属于实物期权：第六章关于业主的建筑物区分所有权的规定，也从某种程度上对征地拆迁中的补偿内容调整提出了具体要求。

与以前的相关征地拆迁方面的法律法规相比，在征地拆迁补偿安置方面，《物权法》做了以下几点突破：首先，强调了对被拆迁入合法权益的保护，突出强调居住条件的保障原则：其次，明确了对用益物权的保护和补偿;再次，明确指出土地使用权的所有者不仅拥有土地使用权，而且拥有依附于土体使用权的一份期权，即使用期届满时对土地采取行动的权利;最后，建立建筑物区分所有权，明确相关邻里关系处理办法。

由此可知，相对于以往征地拆迁只对被征地拆迁人的土地和房屋进行补偿的模式，《物权法》的立法精神要求在今后的征地拆迁补偿工作中，不能只停留在对被征地拆迁房地产的价值补偿上，而应根据实际工作的需要逐步扩大补偿范围，适度提高补偿标准，完善补偿内容，乃至创新补偿模式，从而确保被征地拆迁入的合法权益得到保障。

二、现行征地拆迁补偿中存在的问题

(一)等价补偿理念存在缺陷

在拆迁实践中，对被拆迁人的补偿主要是依据房地产评估价格，对被拆迁人进行等价补偿。但受规划用途、房屋成新度、小区规划等因素影响，仅以房地产评估价格进行补偿，往往无法反映被拆迁人因拆迁所受损失的真正价值。

(二)补偿内容缺失

首先，在补偿内容中缺少对被拆迁人由于征地拆迁引起的非物质损害的补偿。如区域环境损害、居住功能损害、邻里关系损害、情感损害、生活成本的提高、租赁权的损失等进行补偿。其次，缺少对被拆迁人所享有的公共部分的补偿。

(三)补偿标准偏低

一方面，我国现行的评估方法没有考虑土地近期可能重新规划或调整用途带来的升值，未考虑这些可预见的未来价值导致补偿偏低：另一方面，在采用市场比较法对房地产价值进行整体评估时，没有考虑由于土地容积率的变化，将导致被拆迁入实际所占有的土地面积减少，而该部分减少的土地价值并没有进行补偿。同时，考虑到期权具有不确定性的价值，但实际上土地的实物期权价值却没有在拆迁补偿中得到体现，这也使得被拆迁入所获补偿偏低。

(四)补偿方式单一

我国现采用的征地拆迁补偿方式主要有货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合等形式，但不管是何种补偿方式，一般都是单一的“买断式”补偿，一次性给付全部补偿金额。实际上，正是由于这种一次性给付的补偿金额偏低，导致了征地拆迁中的各种矛盾。

三、征地拆迁补偿方法的应用创新

(一)基于区域妨害分析和居住条件保障的补偿内容调整

征地拆迁会造成对被拆迁人及相关人的物质损害、非物质损害和直接费用损失，因此征地拆迁补偿的基本内容应包含以下三个方面：

1.物质损害补偿

物质损失是征地拆迁造成的被征地拆迁物质实体的灭失和被拆迁人相应物权的损失，那么物质损害补偿即是对被征地拆迁土地和建筑物的价值补偿。

2.非物质损害补偿

其中包括：居住条件、居住环境的改变所带来的功能损害;邻里关系、生活方式和家园改变所带来的精神损害;征地拆迁所导致的生活成本的提高;征地拆迁所带来的实际经营损失。

3.必要直接费用损失补偿

必要直接费用损失是指发生在征地拆迁行为持续期间，以必要发生为前提的直接费用损失，主要包括搬迁费用、安置期的过渡费用及可能的权利维护费等。

4.干扰损害补偿

干扰损害是指征地拆迁行为对被拆迁人以外的相关人所造成的损害。一般主要包括承租人、相邻房地产的权利人等。干扰损害主要包括承租人经营损失、相邻房地产的贬值、拆迁实施期间的环境损害等方面。

(二)基于实物期权的征地拆迁补偿估价应用建议

《物权法》规定了土地使用权为用益物权，明确了土地使用权的私有财产性质并对其保护，这使得在拆迁补偿估价中显化土地使用权价格有了法律依据。建议在补偿评估中要充分考虑被拆迁房屋的土地使用权价值，并将土地价值与房屋价值分开评估。

同时，根据《物权法》第一百四十九条的规定，征地拆迁补偿评估除了要讦估被拆迁房地产的市场价值，还应评估土地使用权的实物期权价值。因此，补偿价格中的土地价值应是土地使用实物期权价值与土地剩余使用年限价值之和，这一做法可以在很大程度上提高征地拆迁的补偿标准，减少拆迁矛盾。

(三)基于土地增值收益共享的征地拆迁补偿模式探索

长期以来，征地拆迁实践中往往只对被征收拆迁土地和房地现实价值实行一次性补偿，而忽视了其潜在的土地增值收益部分的补偿，这就致使征地拆迁补偿的公平性和合理性受到争议。

征地拆迁后土地增值收益的实现是建立在被拆迁人对其物权放弃的前提上，即使被拆迁人获得了被征收拆迁土地和房屋的现实价值补偿，被拆迁人对这种物权的放弃所牺牲的未来可能收益却没有得到应有的补偿。

因此，基于这一考虑，被拆迁人应以某种方式或利益分配来参与分享放弃这种权益所带来的土地增值收益。同时，由于《物权法》明确规定征收个人住宅应当保障被征收人的居住条件，因而土地增值收益共享模式的应用应以保障被征收人的基本居住条件为前提。

在征地拆迁实际运用中，土地增值收益共享模式可以有以下几种基本形式：

1.货币补贴形式

2.权益入股形式

权益入股形式是被拆迁人将其被征收房屋的部分权益以股本的形式，投入到土地的征收与在开发项目中去，直接参与开发利润的分配，同时承担一定的开发风险。

3.房屋权证形式

房屋权证是房屋期权的凭证。在征地拆迁补偿中，拆迁入可以通过给被拆迁人发放约定面积房屋权证的形式，补贴被拆迁人的预期收益损失，被拆迁人获得未来约定时间开发完成房地产的所有权。权证可以在一定条件、一定范围内自由流通。在房屋开发完成后，权证持有人可以凭证兑现约定面积和条件的房屋。

引用法条

[1]《中华人民共和国宪法》

[2]《中华人民共和国物权法》第四十二条

[3]《中华人民共和国物权法》第四十四条

[4]《中华人民共和国物权法》第一百二十一条

[5]《中华人民共和国物权法》第一百四十九条

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