小产权房不得发证思维导图

西风不相识

2023-03-07

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类型

正义

分配

社会

原则

一个

我们

这种

他们

如果

征地补偿

征地拆迁

征地拆迁政策

“小产权”就是“乡产权”“集体产权”，并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房”可以说是一些村集体组织或者开发商打着“新农村建设”等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

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思维导图大纲

非法定征收土地城镇居民购"小产权房"不得发证

为进一步规范和推进农村集体土地确权登记发证工作，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部近日做出联合部署，以推动我国农村土地所有权确权登记发证“全覆盖”。

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。《意见》要求，禁止通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

建设成本低促使农民开发“小产权房”

小产权房是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商;而建筑商就是当地农民。小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过1/3。

看重“廉价” 城里人转向购买小产权房

在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产权”、“乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。小产权房最吸引购房人的是销售价格低、环境好，因此虽然距离城区远一点，但现在大城市摊大饼式的发展，以及道路公交的延伸，这种小产权房对城市中无力购买商品房的人来说，还是具有不小的吸引力。

购买“小产权房” 风险大

法律风险

法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

开发建设的监管存在缺位

目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。

如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。

转让过户难

由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

中央曾明确不许再建小产权房

很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。

《意见》要求，禁止通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。