私房承租人如何合理规避拆迁纠纷思维导图

空城旧人

2023-03-07

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拆迁纠纷

拆迁安置

拆迁补偿

拆迁补偿方式

原《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人包括房屋所有人和使用人，并且对拆迁承租人权益规定了相应的保护措施，拆迁人、房屋所有人应当赔偿承租人因租赁合同解除遭受的损失或者对其进行安置。而2011年实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。因此，被征收房屋的所有权人是法定的征收与补偿对象。

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思维导图大纲

基本案情

2005年5月30日，甲公司与乙公司签订《联营协议》，乙公司以现有厂房给甲公司使用，协议有效期为三年，自2005年6月10日起至2008年6月9日止。2011年5月20日，甲公司又与乙公司签订《租房协议》，协议有效期仍为三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止。在前述2005年以及2011年所签订的两份协议中均约定：协议到期后如双方无异议可续签协议，承租期间如遇拆迁改造(如不可抗拒的政府行为)，乙公司提前一个月通知甲公司，双方自行解除协议。2014年8月25日区人民政府作出征收决定，征收了甲公司租用的厂房。在区政府作出征收决定前，甲公司继续缴纳租金并正常使用乙公司的厂房。

让甲公司始料未及的是，在区政府作出征收决定后的一周后，也就是2015年9月2日，区房屋征收办与乙公司就签订了《房屋征收补偿协议》，同年10月2日就已经向乙公司支付了所有补偿款。甲公司认为自己作为被征收土地的实际使用者应当获得安置补偿而未主动搬迁。2015年11月16日，甲公司使用的厂房被强制拆除，拆除过程中，其所有的室内物品被强制转移。甲公司认为上述行为系区人民政府和房屋征收办为了达到征收目的所采取的违法强制行为，故而提起行政诉讼。

法院裁判

一审法院认为甲公司不具有原告的诉讼主体资格，裁定驳回甲公司的起诉。

二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。

再审法院裁定驳回了甲公司的再审申请。

法律分析与建议

本案中，甲公司遇到的纠纷在实际生活中也非常普遍。虽然实践中很可能出现征收部门与承租人协商补偿事宜而不得时绕过承租人与出租人直接签订安置补偿协议，将纠纷留给承租人和出租人自己解决。但本案的特殊之处在于：在乙公司在与征收部门签订征补协议时，甲公司与乙公司的租赁合同期限已满，且双方未续签协议。那么，在此次纠纷中，甲公司为什么一再败诉？对广大承租人又有何警示呢？

结合具体案情，我们来看一下甲公司与乙公司之间的租赁合同以及甲公司为什么无法在本案中主张拆迁利益。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

本案中，甲公司与乙公司的租赁合同中对租赁物遭遇拆迁的情况作了约定，这是值得肯定的。不过，截至到2014年5有31日，甲公司在租赁合同到期后没有续签租赁合同，但仍继续使用乙公司的厂房，并按月交纳租金，此时甲公司与乙公司之间应视为不定期租赁关系。因此，本案中，在甲公司与乙公司的租赁合同到期未续签这个大前提下，即使在乙公司在与征收办签订安置补偿协议后，依然可以通知甲公司解除他们之间的租赁合同，只需要给甲公司合理的腾退房屋的期限。

当然，甲公司就其因搬迁产生的利益损失，或者认为乙公司没有及时通知其解除租赁合同，依然可以依据他们之间的租赁合同提起民事诉讼，向乙公司主张权益，这与乙公司签订安置补偿协议是两个不同的法律关系。众所周知，公民作为原告提起行政诉讼，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，必须是与行政行为有利害关系。而本案中，在乙公司已经签订安置补偿协议的情况下，甲公司便没有理由向征收办和区政府主张拆迁补偿利益，不具有行政诉讼法上的主体资格。因此，甲公司一再败诉就不足为怪了。

那么，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未对承租人的利益作出具体规定，但从法理和宪法的有关规定来看，对于私房承租人的承租权在房屋被征收时也应当给予一定的保护，如房屋承租人可以请求征收人补偿搬家费、临时安置费、停产停业损失等。如果征收人将以上费用补偿给被征收人，承租人可以民事起诉被征收人返还费用；如果征收人根本没有向被征收人或承租人提供以上补偿项目，承租人可以选择行政诉讼等方式主张权益。

有的地方政府针对承租人权益的保护也作了相关的规定：例如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第九条规定：生产经营者承租房屋的，依法与被征收人约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。

因此，需要提醒承租人的是，在实际生活中，应与出租人签订书面租赁合同，对租赁期间遭遇拆迁的情形作出明确约定，如明确约定补偿搬家费、临时安置费、停产停业损失等拆迁费用归承租人自己所有。那么，即使在租赁合同到期后，拆迁人或者出租人不支付前述款项时仍可以通过民事诉讼主张拆迁损失。当得知承租房即被征收时，承租人还应当及时关注当地的征收补偿方案，了解自己在拆迁中所享有的权利。