安置房买卖的4个法律难题解读思维导图

心不动则不痛

2023-03-07

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安置房买卖的4个法律难题解读

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拆迁安置房由于不能一下子拿到房产证的问题，安置房买卖的风险向来让人头疼。在这里，关于安置房买卖的4个法律难题解读，希望对你有帮助。

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安置房买卖的4个法律难题解读思维导图模板大纲

1、私下交易后，目前遇到交土地收益，这个交钱主体目前限定为当时的拆迁户，如果遇拆迁户拒绝去办或已经病故、出国、联系不上等特殊原因，怎么办?

梁溪法院民事庭法官林丽华：

若遇拆迁户拒绝办理可以通过诉讼解决。若是房屋买卖合同有效，法院可以判定继续履行义务，要是不履行，在法院出具法律文书后，买房人可以办理手续，或是通过执行局强制执行。

拆迁户病故，则可以征求法定继承人的意见。若是通过产监部门不能确认，可以到法院来起诉。至于拆迁户出国、联系不上，前置方法行不通，都是可以通过诉讼解决的。

江苏法舟律师事务所王一静律师：

首先需要对安置房转让合同的效力进行判断，即：1.如果双方签订合同时安置房的状态尚不满足相关文件要求，而鉴于相关文件并未确认有溯及既往的效力，故该签订合同的效力会存有争议(即该合同可能会被确认为无效，对此如双方存有争议则可通过诉讼由人民法院进行确认)，如合同被确认为无效，在此情况下应依照合同无效而双方返还的法律后果处理，买受人无权要求出卖人继续履行转让房屋产权的义务，如合同被确认为有效，则按第2条办理;2.如果双方签订合同时安置房的状态已满足相关文件要求，则双方签订的转让合同有效，如出卖人拒不履行相关文件的程序性规定，则买受人可以提起诉讼强制出卖人履行相关义务，而土地收益的缴纳，虽然规定为由出卖人负责，但在出卖人不配合的情况下买受人出资缴纳以完成该程序性要求，在法理上应可允许。

2、私下交易时，有的当时声明房价已含土地收益金，有的当时未声明含，怎么办?

梁溪法院民事庭法官林丽华：

这要看当时双方的约定，包括费用多少，由谁负担等。若是没有约定，双方先行协商，协商不成交由法院来判断。法院会综合交易习惯等，如当时交易的价格来判断，一般是由买受人承担。

江苏法舟律师事务所王一静律师：

在合同被确认有效的情况下，土地收益金的承担主体应依照合同约定，没有约定时，则应通过文义判断当事人在签订合同时的真实意思表示(在大多数情况下，双方约定的价格一般为不涉及缴纳土地收益金的价格，若此，我们认为，办理转让登记产生的土地收益应认定由买受人承担更为公平)。

3、亲属间的交易，办与不办房产证，对将来有什么影响?

梁溪法院民事庭法官林丽华：

亲属间的交易，与陌生人交易是没有区别，建议及时办理相关产权证。毕竟拆迁户将产权证办在自己的名下，对于第三人来说并不清楚房子已经交易，可能造成一房二卖等。对于买受人来讲，将来要转卖、赠予都会存在障碍，所以说办理产权证是必须的。

4、如果拆迁户不上市交易，也不办房产证，将来的继承问题是否受影响?

梁溪法院民事庭法官林丽华：

这类房屋不影响继承。不过产权证办到继承人的名下，仍然涉及相关费用。等到继承时再交，并不是明智的做法。根据法律规定不动产采取登记方式，才有公示的效力，这是物权的法定方式，还是尽早办理为好。

中院执行局裁决处副处长张淼介：

安置房新政的出台有利于案件的执行，标的的变现，是债权人的新出路。对于可以交易的安置房，若是被执行人无钱缴纳相关费用，一般由买受人缴纳，或是在法院拍卖款当中扣除。

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