北京：城中村改造难解地荒思维导图

旧人不归

2023-03-07

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思维导图大纲

12月15日，北京市国土资源局宣布，历经五年修订的北京新一轮土地利用总体规划——《北京市土地利用总体规划(2006~2020年)》日前获国务院批复。当日举行的新闻发布会上，北京市国土局副局长张维介绍，为缓解人地矛盾，北京近期新增建设用地的主要来源为城乡接合部、城中村改造地块，城中村改造将成为未来北京重要的土地储备来源。

意在释放供地压力

北京核心区域还有多少土地可供?

张维在回答这一问题时指出，按照北京市的计划，将严格控制中心城区用地，即五环内的建设用地。“总体看四环以内规划预留的土地多是绿化用地，真正可上市的用地，供应量占全市供应量的比例将逐年下降。”

12月15日，北京市国土资源局土地市场处人士表示,今年1至10月,北京土地供应总量达到了4981公顷,占计划供地量的87%。住宅用地更是超额完成，截止到11月30日，北京市各类住宅用地供应总量达到1523公顷，超额完成了17%。

这其中，郊区、县的贡献率非常大。“比如6月份的通州和大兴，7月份的房山等，在经过前两年的土地整理后，今年是开花结果的一年。”某区国土资源局人士对本报记者表示。

问题也随之而来，接下来的2010年，远郊区县的土地整理工作能否跟上供应的节奏?12月3日，北京市土地整理储备中心举行的一次土地发布会上，中心副主任叶向忠公开表示，2010年北京在远郊推出的地块中，将有相当一部分位于轨道沿线。但据上述某区国土资源局人士透露，该区土地一级整理工作尚在进行之中。

在北京住宅用地供应压力大于2009年的前提下，此次城中村改造计划提上议程显得顺理成章。

房地产高级经济师章林晓对本报记者分析表示，城中村改造对于缓解供地不足、抑制地价作用一般不会太大，更多的是在改造城市面貌、居民生活环境方面起作用。“但能不能腾出土地，多建住房，关键看城中村改造前后容积率的变化。如果城中村改造后容积率不大，那不但节约不出土地，甚至还要多占地。”章林晓指出。

地方政府也看到了这一点，按照北京市政府的计划，“城中村改造须最大限度节约用地，建设农民自住房和出租房，鼓励建设高容积率的高楼层、小户型住宅”。

针对此问题，章林晓还特别提到了广州城中村改造过程中因容积率过高而引发的一些拆迁难题。“关键是要做好政府、开发商、农民之间各方利益的平衡。”章林晓说。

供需矛盾亟待解决

12月16日的一次业内论坛上，眉头紧蹙的华远集团总裁任志强又一次对市场的土地供应量提出质疑。

资料显示,北京2005~2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷，而实际供给的情况则是，商品房住宅用地(招拍挂)2394公顷，完成计划数的33.6%，供地差额为4736公顷。

4736公顷的供地差额在政府工作报告中却变成了超额完成土地供给量，原因是什么?在论坛间歇，本报记者向任志强提出这一疑问。

任志强认为：“这些多出的土地量为享受经济适用住房政策的用地，由特定单位使用了。这些用地约为商品房用地的两倍,加上非商品房住宅用地的面积，可以计算出商品住宅用地在全部住宅建设用地中的比重仅为28.3%。”

同样的说法和数据已经在任志强的博客上表述过一次，他的核心观点是：商品房供地严重不足。

他再次以北京市的情况为例：2009年北京计划供应保障性住房为850万平方米，但任志强透露其中入市面积仅为150多万平方米。“剩下的都到哪里去了?”在任志强看来，保障房建设用地占用了相当部分的新增建设用地指标，却没有缓解市场的需求，这直接导致了商品住宅用地供应量不足。

高策地产董事长李国平表示，要降低地价，必须更大力度地加大土地供应，同时增加供地计划透明度，从根本上降低开发商对土地资源的惶恐和涨价预期。

北京计划明年启动的50个难点村项目，将有望破解城乡一体化难题，缓解土地市场的供需矛盾。据记者目前了解到的情况，北京市拆迁改造试点村大兴区旧宫镇一至四村截至目前已完成90%住户拆迁工作，今年底丰台区南苑棚户区改造拆迁也将正式启动，而50个难点村中海淀区涉及的8个村庄已先期启动拆迁腾退工作。

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