“城中村”是城市的一块“夹缝地”，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落，这种独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、治安严峻、城市规划滞后、建筑违章、基础设施不完善、土地利用率低等系列问题。这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，不仅影响城市的整体形象，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展。随着城乡一体化的进程加快，“城中村”的改造势在必行。
1 武汉“城中村”及改造概述
武汉市作为华中地区政治、经济、文化、金融中心，经过数十年城市建设用地的围裹，全市形成162个“城中村”，其中包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.1万人，土地总面积为21381.82公顷。
武汉市政府对“城中村”的改造工作高度重视，2003年成立了以副市长为组长的“城中村”综合改造工作领导小组，对全市“城中村”进行调研，借鉴广州、珠海、杭州三地的经验，针对“城中村”改造难点——土地房产处置、“村改居”人员就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管理控制要求等，制定了综合改造方案，并于2004年9月发布《关于落实市委市人民政府积极推进“ ”城中村“”综合改造工作意见的通知》(武政办[2004]173号)。在征求各区人民政府意见的前提下，确定二环线以内52个村为近期改造的重点，并在重点村中选取了16个村作为试点村，待试点工作完成后总结经验，再正式出台政策法规。
沙湖村是16个试点村之一，也是第一个成功通过土地有形市场进行改造资金筹措的村落，在武汉市的“城中村”改造中具有代表意义。
2.1 沙湖村基本情况沙湖村位于武汉三镇之武昌，属市中心城区，是武汉市“城中村”典型代表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的东、西两侧。该村东面是风景秀丽的沙湖，南面是昙华林历史街区，西面是武昌积玉桥旧城改造片，因其优越的地理位置、便利的交通、良好的商业文化氛围、丰富的景观资源等优势而成为近年来城市建设的热点地区，但同时也导致了土地不断被征用，现状的自然村落被迅速扩展的城市紧紧包围，仅剩下自然村湾、村属产业——沙湖钢材市场、果品批发市场、汽车4S店等用地。
2.2 改造规划目标与思路“城中村”改造，其实质是解决历史遗留问题，完成农村城市化的最后一个步骤，彻底实现农村到城市社区、村民到市民的转变。规划目标概括为：通过“城中村”改造，使其融入城市，彻底完成村庄的城市化过程，完善城市结构形态，提升城市功能，提高城市建设总体水平，改善人居环境。
其工作思路为：根据现状的土地利用、住户、人口数据，确定村湾的改造类型和享受还建的人口及住户，再确定保留及还建住宅、产业、开发等用地的建设规模，对各类用地进行综合整合后，按照城市规划的要求进行各类用地的选址和布局，并对建设资金测算、建设实施措施提出建议。
2.3 现状调研按照173号文的要求，根据实际拥有耕地现状，将全市“城中村”分为三类：A类村，人均农用地小于或等于0.1亩;B类村，人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩;C类村，人均农用地大于0.5亩。
并针对不同类型采取不同的改造方式：A类村由改制后的村经济实体自行改造;B类村以项目开发的方式改造;C类村以统征储备的方式改造。
经与武汉市1：1万土地利用现状图核实，沙湖村已无农用地。现状用地总面积为24.18公顷，总人口为718人，总计215户，现状住宅总建筑面积为43219.99平方米。
按以上标准，沙湖村属A类村，其改造方式为：除规划控制用地外，通过综合改造妥善安置村民。其资金来源是在符合城市规划要求前提下，将还建安置房用地和房地产开发用地以项目捆绑的方式公开供地，进行房地产开发。
2.4 用地规模测算用地规模的确定标准和思路：
保留用地：2004年11月新建的村委会办公楼，用地面积0.39公顷。
还建用地：根据拆迁补偿政策，对照“一户一表”的数据，计算沙湖村应还建的建筑面积为48672.44平方米，其中含需补足的建筑面积7824.75平方米。另外，对拆迁房屋需补偿的建筑面积为2314.88平方米，具体计算标准如下：(设S现为村民现在拥有的住房面;S还拆迁补偿还建的住房面积。)
1人户S现≤80㎡时，S还=80㎡;80㎡100㎡时，S还=100㎡，超出部分予以补偿。
2人及以上户(设户人数为N)
S现≤300㎡，S现/N<50㎡，N*50㎡<300㎡时，S还= N*50㎡;S现≤300㎡，S现/N<50㎡，N*50㎡>300㎡时，S还= 300㎡;S现≤300㎡，S现/N≥50㎡时，S还= S现;S现>300㎡，S还= 300㎡ ，超出部分予以货币补偿。
按“还建用地容积率控制在1.6-1.8”的要求，反算其还建的用地面积应在2.7(合41亩)—3.04公顷(合46亩)之间，我们选取了最大值3.04公顷。
开发用地：按 “还建用地与开发用地之比控制在1：1-1：1.5”的要求，其开发用地规模应为4.5公顷。
产业用地：为确保改造方案实施后村民能有一定的就业岗位，将沿友谊大道分布的汽车销售市场予以保留，继续作为该村的产业用地，用地面积约9.28公顷。
