保障我国楼市“双核”协调发展思维导图

落魄潦倒

2023-03-03

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土地招标出让

当前我国房地产市场总体表现为一种非均衡的状态，楼市“双核”——普通商品房市场和保障住房市场不能相互协调。导致这一现象的因素很多，其中最核心的因素即是土地出让市场的非均衡。本文倡导一种新的土地使用权取得思想——“适宜者得”，代替现行的“价高者得”这一思想。其操作方式即是采取招标出让土地使用权，在源头上保证楼市“双核”的相互协调发展。

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思维导图大纲

在当前房地产市场上，非均衡主要体现在以下几个方面：

1.总量上的非均衡，体现在总体供不应求或者供过于求，前几年房地产市场超速发展，市场供不应求;2008年以来，楼市低迷，经济增长缓慢，消费者信心受损，导致暂时的供大于求。

2.结构上的非均衡，表现在经济适用房和限价房建设过少，不能满足广大中低收入家庭的需求，而普通商品房过多，导致中低收入人群不得不去和高收入人群竞争同样的房屋。

3.政策制度上的非均衡，主要表现为政府在制定政策的时候没有考虑到全国不同区域的实际情况，而采取了“一刀切”的办法，比如“二套房贷”政策的出台，打击了刚刚处于启蒙阶段的中小城市房地产市场的发展。

4.有效需求和有效供给的差异，一方面房地产市场供过于求，另一方面大量居民没能力购房;或者一方面房地产市场供不应求，另一方面房屋“空置”普遍存在。

土地招标出让——促进楼市“双核”协调发展

招标出让制度能从根本上解决上述问题，将国家现行的各项调控措施落到实处，从源头上对房地产市场进行调控。主要表现在以下几个方面：

1.招标出让是“两限房”用地出让和“打包出让”的延伸

所谓“两限房”意思是限价、限户型的房屋，主要是面向中低收入人群，是国家进行宏观调控、保障居民住房需求的一种新的尝试，这对遏制房价虚高有积极的作用，同时也是对中低收入人群住房的保障性供给，有利于调节房地产市场的不同消费者主体的供需均衡。而招标出让评价体系则是该手段的进一步延伸，当国家只需要对房价和户型进行限制时，可以加大这两个指标的权重，从而实现“两限房”用地的出让;当国家不仅仅只对房价和户型进行限制时，可以适当加大其他招标指标的权重，这样既能满足“两限房”的要求，也可以满足其他需要限制的待出让土地的要求。也就是说，不需要单独出台政策来对“两限房”用地进行说明，可以利用土地出让招标评价体系进行解决。而“打包出让”在近几年的土地出让中运用得比较多，它是指政府部门在进行土地出让时，将规划方案以及其他对于土地开发的要求一并捆绑，然后再进行出让，而这一做法正是招标出让的简单雏形。

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