强制拍卖中优先购买权的保护思维导图

失落感

2023-03-03

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一、关于法院强制拍卖程序中是否保护优先购买权的争论

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思维导图大纲

二、强制拍卖中保护优先购买权的两种方法

优先购买权的实现必须具备两个要素：一是购买条件相同；二是基于同样的购买条件作出了愿意购买的表示。在法院拍卖程序中，理论和实践中对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。

“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。

“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。

我国台湾地区基本上采纳了“询价法”，不同之处在于，不再询问最高应价者是否愿意再加价，只要承租人表示愿意购买，拍卖标的即归承租人购得，否则，归最高应价者。

２００５年１月１日开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称拍卖规定）第十六条第一款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”可见，该司法解释采用的“跟价法”是人民法院强制拍卖中保护优先购买权的统一方法。

“跟价法”要求优先购买权人行使优先购买权时，须以竞买人的身份举牌应价，在同等条件下享有优先购买权。所谓“同等条件”，主要指价格同等，还包括付款期限、交付方式同等，其他竞买人须遵守的拍卖程序、规则，承租人也应遵守。在其他人举牌应价后，有最高应价时，拍卖师高呼三声，此时优先购买权人可以表示以此最高价接受。如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人；如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则拍归最高应价者。按照“跟价法”，优先购买权人必须积极、主动应价，其优先购买权才能获得保护。

三、强制拍卖中保护优先购买权的程序

根据拍卖规定第十四条和第十六条的规定，法院强制拍卖中，对于优先购买权的保护须遵循如下程序：

１．拍卖通知

人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场（拍卖规定第十四条）。

由于优先购买权人须以竞买人身份行使优先购买权，所以拍卖通知中要载明拍卖的时间、地点、拍卖原因、拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限等内容，以便于优先购买权人决定是否参与竞买。

对于法院尚未知悉的优先购买权人，法院应当在拍卖公告中一并告知优先购买权人参与竞买的权利，以及不登记竞买将丧失其优先购买权的法律后果。

拍卖通知的时间不受民法规定的限制。《民通意见》第１１８条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”合同法第二百三十条仅要求在出卖前合理期限内通知优先购买权人。应当指出，在司法拍卖程序中，人民法院不受民法上规定的通知时间的限制，也不受当事人双方约定的通知时间的限制。只要拍卖通知符合拍卖规定第十四条即可。

２．竞买登记、交纳竞买保证金、拍卖日到场

优先购买权人须按照拍卖通知或者拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、交纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。未按规定登记竞买、交纳竞买保证金的，视为放弃优先购买权。另外，“优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权”（拍卖规定第十四条）。

３．举牌应价

出现了最高应价时，优先购买权人在拍卖师高呼三次结束前举牌应价，且该最高价达到本次拍卖保留价以上的，就以该应价拍卖成交给优先购买权人。“如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”（拍卖规定第十六条）。

４．顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的处理

顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，拍卖司法解释规定“以抽签方式决定买受人”（拍卖规定第十六条）。执行实践中也有采用继续加价拍卖的办法，由多个优先购买权人为竞买人、以现有的出价为起拍价，让多个优先购买权人继续竞拍，价高者得。但拍卖规定没有采纳这种做法。

如果多个优先购买权人顺序不同的，那么应当由顺序在先的优先购买权人作为买受人。比如共有人与承租人对于拍卖物都享有优先购买权时，共有人基于物权而产生的优先购买权，在物权效力上优先于承租人基于债权而产生的优先购买权。

本文原载于《人民法院报》2005年3月30日版

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