北京业主维权事件频发折射社区民主困境思维导图

我没你想的那样坚强

2023-03-01

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3月27日下午，近300名业主和10余位来自北京其他小区的业主委员会主任自发聚集在北京百子湾家园小区，声援该小区业主委员会主任陈凤山。

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思维导图大纲

3月17日，陈凤山和业委会成员试图制止物业公司将小区民防工程改建为出租房，3月21日，陈凤山在小区内遭到五六名凶徒暴打。3月22日，陈凤山家门前被摆上黑色骨灰盒，大门被泼上粪便和红漆，墙上红色对联被粘上白纸变成“挽联”，陈凤山还接到了“两万元买你的双腿”的恐吓短信。

随后，由于骚扰和恐吓不断，陈凤山数天没有出家门。

业委会主任维权后遭遇暴力

百子湾家园小区是北京城东部最大的经济适用房小区，于2006年建成，共有住户4465户。2009年12月，经过16个月漫长的申请备案，百子湾小区业主委员会成立。经民主选举，陈凤山担任了业委会主任。

一般情况下，由于存在巨大的经济利益，开发商在完成小区建设后，通常会成立子公司作为物业公司，来收取物业费并管理小区，甚至将原属于业主共有的权益暗中处理。因此，业委会的主要工作目标就是跟物业公司要回原本属于业主的利益。

陈凤山给中国青年报记者算了一笔账：以百子湾家园小区为例，按照每平方米每月1.8元的物业费标准、平均每户100平方米计算，一年的物业费就逾千万元。但这些费用的使用情况，业主根本无从知晓。同时，其他显性和隐性利益更巨大——地下民防工程的处置、配套公共建筑、电梯广告、地面停车场收费，加之将占总建筑面积约三分之一的公共用地出租等。而按照法律规定，这些收益应全部归业主共有，而非物业公司所有。

在百子湾家园业委会与建工物业公司的前6次谈判中，争议的主要焦点集中在小区内业主与物业公司权益划分的边界界定、物业费和公共收益财务公开等。其中包括地面停车场处置权、一层地下室处置权、安保问题和拖延3年一直没有解决的门禁设施问题等。

在陈凤山发现民防工程被擅改后，立即致电北京市民防局，得到的答复是民防局没有这次施工的备案。3月18日下午，20多位业委会成员和业主与物业公司展开了第七次谈判，谈判的焦点是对擅改民防工程的责任追究和处理办法。

业主纷纷表示，擅改民防工程将给小区的安全、环境带来极大隐患，也破坏了刚刚建立起来的业委会、物业公司共管的秩序，坚决要求清理违规施工。建工物业公司则声称，施工方是民防局，与物业公司无关。

业委会要求24小时内清理违规施工现场，并要求物业公司对擅改民防工程事件自查自纠，于一周内将调查结果向全体业主公告。但时至今日，物业公司对此仍未采取行动。“当时我并未察觉到危险，但有业主在会议后提醒我注意安全，对方已目露凶光。”陈凤山说。

3月21日下午1时25分，陈凤山从家里出来，到一位业主家归还录像机，在途中遭凶徒暴打。陈凤山回忆说：“我走到302号楼和303号楼之间，发现一辆没有牌照的红色千里马小轿车。车里坐着5个人，门外站着一个人对我指指点点。于是我边走边回头，走到B区和C区之间时，车上的人开始下车尾随。走过B区时，他们开始冲我跑过来。我连忙摘下眼镜、抱住录像机，低头蜷缩起来。他们对我拳打脚踢，不断用脚踹我的头部、背部。我大声呼救，保安队长听到呼救赶来，并打手机叫其他保安来。这群凶徒向B区南门跑去，后来据追过去的保安队长说，他们乘坐一白一红两辆无牌照小车离开。”

“公安机关让我们自己破案”

3月27日下午，百子湾家园业主们自发聚集在一起声援陈凤山。

在声援现场，一位老人流着泪对记者说：“陈主任是为了保护我们业主的权益被打伤的，现在靠他一个人的力量不够了，我们要一起支持他。”

现在，陈凤山与77岁高龄的母亲一起居住。当被问到儿子被殴打恐吓、家中屡遭骚扰的感受时，老人笑着告诉记者：“凤山做的是好事，我明白，所以我继续支持他。”但陈凤山对遭到骚扰而无法安心生活的母亲充满歉疚。

陈凤山表示，尽管由于缺少监控录像，无法提供证据证明物业公司与殴打恐吓事件有关，“但时间上的巧合和种种蹊跷，让我不得不怀疑这与阻止违规改建民防工程有关。”众多业主也认为，是物业公司指使作案。

但建工物业公司副总经理姚钰磊否认建工物业与陈凤山被殴打和恐吓有关。“建工物业是国有企业，我们不可能做出诸如殴打和恐吓这种违法的事情，这可能和陈凤山代理其他小区的维权官司有关。”姚钰磊说，物业公司也不愿看到小区出现暴力事件，他们已着手给陈凤山家楼下安装摄像头。

“为什么公安部门取证时，物业公司称殴打现场的4个摄像头有3个是坏的？”业委会成员和业主纷纷质疑。对此，姚钰磊解释道，损坏的3个摄像头是停车收费系统的摄像头，监控系统的一个摄像头是完好的。

但陈凤山告诉记者，在派出所前来取证时，物业公司不仅称多个摄像头损坏，而且称电梯监控系统因密码丢失无法拷贝电梯内的录像，否则可以很容易地获取在他家门前摆放骨灰盒的凶徒的清晰影像。在场的业委会成员还告诉记者，陈凤山住宅门前安装的摄像头是业主捐款加上陈凤山自己出资购买的。

“殴打事件就发生在陈主任阻止擅改民防工程后的几天内，陈主任平日里待人宽厚，不可能与别人结下这么大的仇，他被打分明就是物业公司打击报复。”一直参与筹建业委会的业主孙女士告诉记者，“业委会主任被报复的事情不是一例两例，他们是业主维权的带头人，冲击了物业公司的利益。”

“如果不是物业公司指使人作案，为什么所有的摄像设备都出现了这样那样的问题？这未免太蹊跷了。我认为是物业公司阻挠公安机关破案。”业委会成员白女士说。

姚钰磊则坚决否认建工物业与小区内擅改民防工程的事件有关。“民防工程的所有权在民防局，改建小区内民防工程的也是民防局。建工物业并没有擅改民防工程。”

业主并不认同这种说法。“被擅改的民防出口上贴着整改通知，上面的落款是‘利源永泰投资顾问有限公司’，我已拍照取证。施工方怎么可能是民防局呢？”陈凤山说。

3月24日，办案单位北京市公安局朝阳分局南磨房派出所最后一次与陈凤山交涉时出具了立案通知，至3月29日仍无进展。

在27日的声援现场，愤怒的业主纷纷向记者反映公安机关不作为：“南磨坊派出所的民警告诉我们，没有凶徒的清晰录像，所以没法破案，只有让我们自己留心。他们再在小区内出现，就将他们扭送到派出所。可是捉拿坏人，保护一方平安，本身就是公安机关的责任和义务，怎么能让我们自己去破案呢？”

3月30日，在媒体广泛关注和报道之后，北京市公安局朝阳分局接手了案件。当天，朝阳公安分局民警前往物业公司调取殴打现场没有损坏的那个摄像头的录像，蹊跷的是，出事前后的录像全都保留，唯独出事当天的录像不见了。

业主委员会的现实遭遇

“业委会主任是个费力不讨好，还有风险的差使。”陈凤山苦笑着说。

业主委员会成员作为业主自发选举出的代表，在实际活动中也经常遭受各方冷遇。

百子湾家园业委会成立之后，从向房管局申请备案到最后完成备案，整整耗时16个月。这个过程，海淀区乐府家园小区业委会则用了一年半的时间。“我们还算幸运的，更多的小区用了三四年才完成备案。”陈凤山说。

据介绍，在北京约4000多个小区中，成立业委会的小区不足20％，而在这仅有的800个业委会中，只有200个能维持正常活动。“在行业保护和属地保护的重重包围下，业委会的前进非常艰难。”陈凤山说。

为什么业委会在现实中会遭遇重重障碍？

光大花园小区业委会主任陈兵认为，压力主要来自两个方面：一是开发商和物业公司的阻挠，因为业委会的工作涉及他们的具体利益；二是政府相关部门不支持，习惯了管理居民的基层政府一时并不适应居民自治。

北京九龙山庄业委会主任杨兆瑞认为，业委会之所以处境艰难，根本原因是开发商用利益绑架了某些政府部门。对此说法，陈凤山表示认同：“以百子湾家园为例，物业公司将1000平方米原本属于业主公共使用的物业管理用房交给相关政府部门，相关政府部门则将其出租获利。”

部分业主对于公共权益的淡漠，也会使业委会碰到种种的不理解。“根本原因是严重的信息不对称。”陈凤山说，“绝大多数业主是在不知情的情况下被物业公司侵占了利益。在建成收房时，分散的业主无法看到小区整体的竣工验收图。因此，哪些物权是业主所有，哪些是公共用地，物业费怎么使用，物业产权的运营费用是否由业主支付，绝大多数业主并不清楚。”

陈凤山认为，物业制度是对业主集体权益的制度性伤害，不合理的物业管理制度是对业主权益的长期盘剥。

尽管刚刚遭遇不幸，陈凤山依然乐观：“随着法制的完善、基层民主意识的逐渐成熟，业主维护自身权益的行动最终会得到胜利，一切都会好起来。”

3月28日，业委会与建工物业展开了第九轮谈判，业委会再次向物业公司提出小区内地面停车场、广告等公共收益向业主公开的意见，但对于小区内哪些权益归物业公司、哪些权益归业主等边界划分问题，直至谈判结束，双方仍未达成共识。

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