商品房土地增值税预征率翻倍思维导图

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2023-03-01

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本报讯监管新开盘项目的预售资金，已经不是戴在开发商头上的最后一道紧箍。昨天，北京市住建委联合市财政局、市地税局下发了《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》，明确自今年10月1日起，提高土地增值税预征率，由以往的1%，上调至大部分商品房项目按照2%来征收。预征率的翻倍，也令开发商原就吃紧的资金链雪上加霜。

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销售保障性住房暂不预征

《通知》规定，房地产开发企业除了销售经适房、限价房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税外，容积率小于1.0的豪宅按照销售收入的3%预征土地增值税；其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。

所谓土地增值税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因无法据以计算土地增值税的属“预征范围”。

自2007年7月1日以后，北京市土地增值税预征率一律为1%。换句话说，本次的新规，令大部分商品房的土地增值税预征率都将翻倍。

预付税金将影响资金链运转

记者登录北京市土地整理储备中心网站看到，根据10月1日的政策执行起点，包括万科五矿唐家岭、富力大兴、城建小营等20余宗土地都将被预征翻倍的土地增值税率。那么，这究竟会对开发商造成多大影响？“由于这笔钱是开发商在拿地之后、卖项目之前就要交的，虽然只有2%，但翻倍的上调，也是收缩开发商银根的表现。”北京市房地产协会副秘书长陈志告诉记者，开发商要预先支付更多的税金，无疑将影响到资金链的运转。

“现在拿地的价格不低，肯定会影响房价的销售，基数越大，涉及缴纳的税额也越高。”业内一位开发商坦言，由于北京市在土地增值税的预征方式上，按照小区开发建设项目的预售合同，确定其转让收入作为计税收入，“从供应源头实行的控制，相较来说更易把握，影响也更大。”

中国房地产测评中心相关负责人则给记者算了一笔账，按照去年该中心监控的2009年房地产上市公司50强4094亿元的总体营业收入计算，即使都乘以2%的预征率，整体预征税额约81亿元，是一笔天文巨款。

二套房契税全面收紧

除了提高土地增值税的预征率外，《通知》中另一条明显的变化是二套房契税的全面收紧。按照国家有关部委9月底下发的通知，对于购买的住房属于家庭唯一住房的，可以享受1%到1.5%的契税优惠税率。如果新购房是二套房及以上的，则一律按照3%征收契税。昨天的《通知》重申了这一原则，并且明确，凡是按规定享受契税优惠政策的购房人，在缴纳契税时，应向地税征收机关申报购房人及家庭成员情况，如实填写《购房人家庭唯一住房承诺表》。地税部门则将通过北京市房屋交易权属系统，对购房人及其家庭成员购房记录进行查询和核验。查询结果如果显示该家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续的，此次再购房将不属于家庭唯一购房，不能享受优惠。