●为房产税改革试点做好准备,土地增值税预征率最高可翻五倍
继深圳、厦门出台楼市调控细则后,昨日上海又出台了新的房地产调控细则——《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（简称《意见》）,明确上海一定时期内个人只能新购一套房。
《意见》明确,上海暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自发布之日起,暂定上海市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房)。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。
解读:这一措施使上海成为国内继北京、深圳和厦门之后,第四个实施“限购令”的城市。
现在开始,无论是上海市民,还是外地居民在上海只能新购一套商品房。与深圳的市民限购三套房不同,无论上海市民之前有多少套房,现在还是能再新购一套,显然政策要比深圳来得宽松。不过,《意见》继续重申了“9·29”新政的三套房贷暂停的政策,这样将能大大限制市民的购房需求。
《意见》明确,加强土地增值税征管,按不同的销售价格确定土地增值税预征率,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。
另外,发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
解读:《意见》还未出台房产税政策,但也明确要积极做好试点准备。这意味着如果调控政策未取得好的效果,房产税政策将会出台。
《意见》还通过调控开发商来实现稳定房价的目的。原来上海土地增值税预征率仅1%,现在《意见》把其最低点调至2%,而如果楼盘均价高于区域均价的,预征率升至3.5%,高于区域均价1倍的,预征率将一下子达到5%。
土地增值税是按开发商销售额来预征的,也就是说一个楼盘一年销售额10亿元,这样土地增值税征税额最高将从原来的1000万元升至5000万元。
在广州,原来土地增值税预征率也为1%,6月3日后调升至2%。但也尚未有像上海一样出台根据楼盘价格不同差别化征税的政策。
中原地产项目部总经理黄韬表示,这一政策是为了让开发商不要开发高价楼盘,但效果是否显著则难定,“毕竟这个预征税与楼价上升带来的利润相差还很远,很难真正限制开发商开发高端楼盘”。
