近日，有媒体报道的《一线城市高利润楼盘调查》，犹如一颗重磅炸弹，引爆了寒风萧瑟的楼市。报道称，北京一项目在2003年拿地时，楼面地价仅为500元/平方米，如今该楼盘对外售价达到了4万元/平方米，两者相差高达80倍。类似的情况在深圳、广州、上海等一线城市同样屡见不鲜。较低的地价对应的不是低房价，而是如今市场化的高售价。整个调查结果直指开发商的利润空间。
受此影响，关于房地产暴利的问题也重新跃然纸上。加强土地增值税清算，逼开发商降价，抑制暴利也再次被提及。对此《广厦时代》邀请了一些从事房地产行业的专家、学者、开发商对于房地产暴利的话题给出了不同的答案。
该报道出台后，名声一直不好的房地产商，再次成为暴利的代名词。但事实上，这项调查过于片面，如同刻舟求剑一般，忽略了市场的发展。调查中称的北京某项目，在2003年拿地时，楼面地价仅为500元/平方米，如今售价却翻了80倍，达到了4万元/平方米。要注意，2003年拿地时，还基本是协议出让土地，并不像现在的招拍挂，通过公开地竞价获得土地。那时候，北京五环区域，一亩地才35万，而如今，即便是房山区的地价也在6000元/平方米以上，因此，不能因为这类特殊案例就代表整个市场的暴利。
真正反映实际市场情况的是2008年和2009年拿地入市的项目，例如万科长阳半岛，地价为6000元，售价为15000元。大部分北京在售项目的楼面地价与售价的比为1：2或1：3。刨去各种税费和人工建设费用，真正的利润空间有限，早已告别暴利时代。
新政中明确要求，抑制部分城市房价过快上涨。也就是说，政府调控的用意在于抑制房价的非理性上涨，而并非降房价。从目前市场表现看，基本符合了政府初衷，新政后入市项目的价格并未出现波动，大部分维持原价。
作为调控的一部分，今年虽然要新建1000万套保障性住房，但这对于商品房市场，尤其是房价的影响并不明显。细致分析这1000万套保障房中，预计过半数为旧城改造、棚户区改造的回迁房，再算上已经提速的公租房建设也不能一下子解决市场上的住房需求。因此房价在未来几个月中仍会比较稳定，开发商只要不将现金大量投资在买地环节，短期内楼市出现集体性降价的可能性微乎其微。
报道中提到的项目，并非简单刻意地囤地待涨。从开发商角度看，资金的流动性是第一位的。该项目所在的永定门区域，当时由于旧城改造，拆迁等问题未能按期完成，使得前期手续一直未落实，直到2008年底首次开盘时，定价自然与当时的市场价相一致。
作为核心区项目，如今的售价攀升至4万元，也是周边市场的客观反映。至于80倍的利润空间，也不会全部落在开发商的口袋里。从2003年拿地到现在，姑且不算期间的管理费用和偿还贷款，仅地价的升值就要面临着土地增值税的清算，这就占了利润的相当一部分。另外，在北京数百个在售项目中，这类项目属于极少数。一个项目的开发利润需要计算各种运营费用、拿地成本、上缴税收等。卖房子能翻几倍，甚至几十倍赚钱的简单暴利时代已经过去，现在项目与项目之间，除了价格，内在品质的比拼也不可忽视。
北京楼市经过2009年和2010年的上涨，使得舆论对于土地增值税的呼声愈加强烈。但事实上，土地增值税的清算由于是按照项目的预期利润征收，因此能够压缩开发商的利润空间，但并不直接影响房价。
春节后，“京15条”中重提土地增值税清算一事，并且明确重点清算对象为“定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目”。这个范围就很广，不一定是高价盘，因为高价盘的位置与项目品质自然会配置较高的定价。即便普通项目，如果定价不合理，也会被列入土地增值税的清算中。这时就又面临一个问题，没有统一的标准界定“高价盘”。所谓定价过高，应该是同一区域内，定价明显高于其他楼盘的情况。但在实际操作层面，各个项目都要求的是一房一价。而且定价过高也可能伴随着更好的社区环境和豪华的装修。因此对于定价过高楼盘的增值税清算，难以取得实际效果，对房价的影响更是有限。
土地增值税的重点清算并非新生事物，国税总局分别于2007年、2008年和2010年三次下发有关文件，对土地增值税清算的一系列技术问题进行规定。这次的重点清算工作，将在这些技术问题规定的基础上进行。
现在土地增值税，基本上是采用预征的方式，口径比较松的时候，预征额为1%的下限，也就是一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入的1%预征，然后在项目完成结案后进行清算，现在，这个预征额的下限提高到了5%。
2008年前北京单价15000元/平方米就可以算得上是高档住宅，而现在至少需要25000元/平方米以上的才算得上高档项目，从这个侧面可以看出，从2008年到2010年的三年间，北京主流房地产项目的增幅都在100%左右，这还没有计算项目土地获取年代的成本，可想而知，如果从严征缴高档项目的土地增值税，房地产企业真金白银的现金支出，会有多大的压力。
从2010年4月开始，国务院三次下发文件对楼市进行宏观调控，其间均提出要稳定城市住房供应。但市场中现实的情况是，不少开发企业面对市场快速上涨的房价，采用拖延开发周期、销售周期的手段，获得更高的销售价格，以提高利润。
本次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。这个措施点中了房价的“命门”。
这个政策是整治楼市暴利和房价暴涨的治根手段，而进入“秋后算账”的房地产行业，或者许多的开发商将面临预期的大量利润被征土地增值税的困局，麻烦的是，或者这部分利润早被那些开发商投入到其他项目进行滚动开发，这下，这些开发商面临的财务风险将极其可怕。
近期出台的“京15条”中明确规定要实行差别化土地增值税预征率，并规定房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体实施办法将由税务部门会同住房城乡建设部门制定。
“京15条”该细则利剑直接指向房价过高的豪宅项目，通过提高单价过高项目和预计增值额较大项目的土地增值税预征，从侧面抑制和震慑了开发商对于项目价格和利润的预期。该政策的实施必然会影响开发商的价格策略和开发策略。
“京15条”要求加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。
该项政策之前就有所提及，此次再次强调，充分显示了政府对房企监管的力度和决心。有关土地增值税监督和检查，将使得多数开发商的资金链有所趋紧，对于以往的以资金腾挪为手段大幅扩张的开发模式将是严重的打击。对于定价过高的项目，加强土地增值税的清查，也会从侧面加快推盘的速度，这对于平抑高昂的价格具有一定促进作用。
不过，也有业内人士指出，所谓的定价过高应该是在同区域内，定价明显高于其他楼盘的情况。但是在操作层面，并不好执行，毕竟一房一个价。定价过高或偏高，也许伴随着更好的服务或装修等。因此在操作层面，对于定价过高楼盘的增值税清算难度不小，这也是该政策难以起到实效的主要原因之一。希望接下来的实施细则能对相关概念有一个界定。
土地增值税，简而言之就是以土地和地上建筑物为征收对象，以增值额为计税依据，是国家针对房地产在转让过程中的增值部分征收的税费。是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据，向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
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