该市连续5年将房地产列为税收专项检查对象之一，其样本具有代表性。
参与调研的一位官员表示，“偷税手段非常专业，行外人士根本不懂，而税务人员也需要长时间跟踪观察。”
调研发现，开发商偷税手段多样化，但主要通过5种方式进行：“隐匿应税收入”、“挤占、多提、虚列成本”、“超标准列支或扣除相关费用和支出”、“账簿凭证管理混乱，核算不规范”、“纳税申报不及时”。
纳税申报不及时，是最为普遍现象，表现为：不按预收房款申报预售收入依据利润率(或毛利率)缴纳所得税，或干脆就不申报，甚至作虚假申报等。
隐匿应税收入是开发商首选偷税手段之一，借此可以大幅度减少纳税基数。
比如，对销售收入确认不主动、不及时，少列收入坐支现金现象严重，有的直接进入企业小金库不入账;对银行按揭款项不及时入账，或者把收到的按揭款项记“短期借款”等科目。其次，是以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。
挤占、多提、虚列成本，是开发商偷税的另一主要手段。
典型方式是，开发商和建筑商互相勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再让承建方多开建安发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，以少缴所得税。
再者，多结转已售产品的销售成本及税金。或者，在通水、通电、通气、绿化、道路等项目建设上高估成本，严重影响了利润的真实性。
而“超标准列支或扣除相关费用和支出”方式更是花样繁多，比如，开发商的注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除;或者超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费;超标准、超范围列支等。
具体到企业管理上，调研发现开发商“账簿凭证管理混乱，核算不规范”。
由于多数房地产企业工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制和配比原则。“对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况”，参与调研一位官员表示。
为什么有的开发商进入了“年年被查、年年偷税，却屡查屡犯”怪圈?
上述省财税系统官员认为，是收益和成本的巨大反差，助长了部分房地产企业产生偷逃税款的主观故意。
其直接原因是，即使发现被查处，也仅只是补缴税款，缴纳少量的罚款和滞纳金，偷税成本与收益巨大反差。
按照《税收征管法》规定，纳税人不按期限缴纳税款，应按日加收千分之二的滞纳金。
骆祖春表示，某些偷税案件，一般是由若干笔偷税业务构成的，每笔偷税业务又有不同的偷税起始时间，“一方面千分之二数量有限;另一方面，要准确计算滞纳金数额，就必须逐笔计算，最后汇总求和，这非常麻烦。”
调研报告直接指出，开发商偷税的另一个原因是转嫁“贪腐成本”。
由于行业“潜规则”，开发商投入“重金”不能进行账务处理，因此便千方百计虚开发票，将非正当支出列入开发成本，最终转嫁到购房者身上，“被动”地造成了偷税的主观故意。
而人们普遍观察到的一个现象是，开发商个人消费越来越奢侈。
有与本报记者熟悉的开发商表示，“中国个税累计最高45%的税率非常高，作为私营企业，买名车住豪宅等高消费，可以将企业收入合理合法转为个人私有财产，少交个人所得税和企业所得税”。
从行业管理上看，亦缺乏有效管理，突出的问题在于缺乏“横向协调”。
房地产开发企业从立项、规划、施工、销售到产权审批，要到20多个政府主管部门办理有关手续，要经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、“七通一平”、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等多个开发阶段，监管部门众多。
“部门之间虽然权力和职能划分很清楚， ‘各管一块’，但部门间缺乏有效的衔接或制约，信息难以共享，容易形成偷税空子”，上述财税官员分析。
江苏省财政厅一位分析人士表示，目前财务核算(包括信用支付、对会计行业的管理)总体上缺乏系统管理，房地产开发企业的会计核算不统一、不规范，客观上为掩盖其在经营、核算和应税上的不法行为找到了借口。
“由于房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同，缺乏系统管理的房地产企业财务核算难以真实反映企业经营状态，很难准确反映各纳税期应纳的各项税收。”
不过，调研报告也指出了“行政干预”对税务部门征管形成阻碍。
一位省财税系统人士称，地方政府与企业“关系密切”，为谋求“地方利益”而损害“公共利益”的行为时有发生。
