税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应,我们可以对此进行税收筹划。
例如:某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发,2000年3月2日,出售普通住宅用房一幢,总面积9100平方米,平均售价2000元/平方米,售价总额为1820万元。该房屋支付土地出让金200万元,房地产开发成本900万元,利息支出为100万元,其中40万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%、印花税税率为万分之五、教育费附加征收率为3%。
当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%,该公司应纳土地增值税及税后盈利计算如下:
2.确定转让房地产的扣除项目金额
(3)房地产开发费用=(200+900)x10%=110(万元)
(4)从事房地产开发加汁扣除允许=(200十900)x 20%=220(万元)
(5)允许扣除的税费合计=1500x 5%X(1+7%+3%)=82.5(万元)
(6)允许扣除项目金额合计=200+900+110+220+82.5=1512.5(万元)
3.增值额=1820-1512.5=307.5(万元)
4.增值率=307.5÷1512.5x 100%=20.33%
5.应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数=307.5x 30%-0=92.25(万元)
6.实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=1820-200-900-100-82.5=445.25(万元)
假设该公司将房价适当调低,由每平方米2000元,降到每平方米1978元,则售价总额为1800万元,其他资料不变,则:
1.增值额=1800-1512.5=287.5(万元)
2.增值率=287.5÷1512.5X100%=19%<20%
该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%,按规定免征土地增值税。