个人销售购买超过5年的唯一普通商品住房思维导图

情书

2023-02-28

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原标题：住宅存量房交易税收案例(连载2)

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思维导图大纲

【案例】个人销售购买超过5年的唯一普通商品住房

张女士2007年在广州市区购买了一套建筑面积为95平方米的商品房，支付房屋价款100万元，契税1.5万元。契税完税证日期为2007年3月29日，《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2008年2月5日，房屋产权证日期为2009年1月4日。房屋产权证上的产权人姓名为张女士本人，张女士家庭仅拥有此一套住房。2012年4月1日张女士将此房以150万元卖给陈先生，此住房是陈先生家庭唯一住房，陈先生户籍不在广州。房管部门4月6日受理交易申请，经地税机关评估150万元的申报价格合理。张女士和陈先生分别要缴纳哪些税费?

(一)卖方张女士免缴纳营业税及附加，暂免缴纳土地增值税、印花税和个人所得税。

1. 营业税及附加

具体视交易房产类型和购买年限而有不同的规定。

(1)房产类型：本例中，交易住房同时符合以下条件：A. 住宅小区建筑容积率在1.0以上;B. 单套住宅套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下;C. 实际成交价款低于同级别土地上住房平均交易价款的1.44倍以下，因此该房产属于普通住房。

(2)购买年限：对产权来源为购买、产权交换(含拆迁补偿)、赠与(非直系、赡养关系)的，以房屋产权证或契税完税证上注明的时间孰先确定其购买房屋的时间。本例中以契税完税证日期2007年3月29日作为购买时间的开始，以房管部门受理交易申请的时间2012年4月6日为结束，因此购买时间超过5年。

综合房产类型和购买年限，本例符合以下优惠政策：个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。因此，张女士不需缴纳营业税及其附加。

2. 土地增值税和印花税

个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

3. 个人所得税

对个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房，对其所得暂免征收个人所得税。其中，属于购买商品房的，个人自用房屋的起点时间应按房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间三者孰先来确定。在本例中，三者中最早的时间为2007年3月29日，自用时间以此为开始，至房管部门受理交易申请的时间2012年4月6日结束，购买时间超过五年。同时，张女士家庭仅拥有此套住房作为自用家庭生活用房，符合优惠政策条件。因此，张女士不需缴纳个人所得税。

(二)买方陈先生应缴纳契税，暂免缴纳印花税。

1.契税

本例中住房属于超过90平方米的普通住房。陈先生能提供户籍地及房产所在地的房地产管理部门分别开具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，并能出具《唯一住房诚信保证书》，证明交易住房属于家庭唯一住房，符合以下优惠政策：对个人购买超过90平方米的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，在转让收入×税率3%的基础上减半征收契税。

应缴纳契税=成交价格×3%×50%=1500000×3%×50%=22500元

2.印花税

个人购买住房暂免征收印花税。

(孙戈于笑坤姜素馨张映珍)

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