反商品房暴利，咱先把土地增值税动真格地征了，成么？思维导图

蓝胖子

2023-02-28

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增值税

土地

商品房

认真

执行

现在

调控

增值

成本

房地产法

土地管理法

土地增值税

房地产调控难啊，调控一轮涨一轮，弄得咱总理在澳门访问时都说了，房地产调控难啊。现在你看看，使了多少招啊，限购、加交易税，建保障房，一房一价、反暴利呀，要说心思用得不少，费老鼻子劲了，效果还没怎么着呢，对调控政府的争议却争吵得热火朝天。征个房产税，有律师说违法开征，限购限价，有人说是行政干预市场，弄个反暴利的办法，有人说不好认定暴利，操作性不好，徒有其表。真是众口难调啊，谁知道这些人买了多少房啊，房多的，买好了房的，希望涨，没买的，或买得少了的，希望跌，老难弄了。

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思维导图大纲

1993年就公布了《土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%至200%的部分，税率从30%-60%。计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

这个税其实对房地产调控和反暴利蛮厉害的。打个例子，举个比方，算个帐吧。咱附近的一个楼盘，是很早拿到的土地，分期开发，都开发了8、9年了，叫什么KQ水都，一期卖3500-4500，二期卖6500左右，08年金融危机时开盘卖9300左右，就开始一路低开高走，1000，2000块地涨，到了2010年，就卖到18000了。前几年帐就不算了，就算最近的08年到2011年吧。08年卖9300开发商还是赚钱的，就算这几年建安成本在上升，可每平方米建安成本上升了有限的，那么9300涨到近一倍的18000元，这涨出来的部分，几乎只能算是土地增值部分了，18000-9300增值了8700，按税率60%计算，每平方米得交土地增值税5200元。3万平方米的销售，得交1.56亿的土地增值税了。换句话说，光这个楼盘的其中一期3万平方米的销售，不算其他税收，政府可用这土地增值税去建成本为5200元的保障房3万平方米了。

奇怪的是，这个《土地增值税暂行条例》从它诞生之日起，就从来没被认真执行过。搞了一个变通办法带征或叫预征，原来是按销售额的1%计算，以上例楼盘为例，18000元的房价，只预征土地增值税180元，与应征税金额相差很大了。08年国税总局也曾发文要搞汇算清缴，意思是按实算清楚土地因素增值了多少，不按毛估估的销售1%预征，然后把土地增值税收了，但碰到金融危机，也没怎么严格执行，就又挂着了。最近房地产调控，在中央督促下，有些地方提高了预征率，按销售额的3%或5%预征，后面是不是得认真汇算清缴，也未可知，或许有的会认真征下，但至少还没形成全国范围内认真执行这个税法的氛围。再说了，有些开发商项目开发完，把钱赚好了，项目公司都注销了，税务局就算现在想征或汇算清缴，也没对象去征去秋后算帐了。

过去事儿不说了，现在开始认真按法律规定征收土地增值税也很有好处啊：

一、这是个早已有的法律，只不过从来没认真执行过，现在只需要认真执行就得了，也省得一帮律师会瞎吵吵。当初征个房产税，就吵得不可开交，就有律师瞎起劲，说这是违法征税，咱土地增值税就没这问题了。

二、现在认真执行，也是咱依法改正以前有法不依的错误，还可弄个知错就改的美誉呢。

三、现在弄个反暴利的规定，有人说不好执行，算不清成本帐，不好确定何为暴利。但如果反暴利规定中算得清暴利帐，那也就是说算得清开发成本帐了，那也很方便地算得出土地增值税额了。与其研究如何执行反暴利，还不如研究下如何把土地增值税征实罗。

四、保障房中央任务压得紧，地方也叫得凶，没地没钱，关键是没钱，不好办事儿啊。这土地增值税要是真的依法征，数量相当可观着呢，足可用来建保障房，说不定还有富余，解决了地方“钱途”问题。

五、以前咱没严格按法律来征收土地增值税，开发商也赚够了，赚得够多的了，现在认真征一下，不就是让他们少赚点儿，也说得过去啊，毕竟其他企业，除了垄断行业中的，哪有象房地产开发一样爆赚了十余年啊，也该歇歇吧。常言说得好，数钱数到手软，现在手软了，歇会儿，休息下，有利健康啊，也有利下一个数钱的机会来了，有劲数钱啊。

六、中央不是各地方出台房价控制目标么，弄个地方政府抓耳挠腮，憋得够呛，直到中央限期快结束了，在最后才羞羞答答地弄出个好不容易想出来的太极拳目标“与GDP增长持勾”，弄个百姓不满意，中央没面子。认真征了土地增值税，调控真没那么难了，开发商你要是还要涨价，你涨好了，反正你涨价了，咱们派税务会计来帮你算帐数钱，数完了，增值的60%咱装钱装里拉走，你还有涨价的动力与心思吗，你使劲涨，就是使劲帮咱们创税啊，同时意味着在帮保障房增加资金来源了，分流商品房的购房人群。这种机制如果运行一段时间，商品房和保障房会形成一个平衡了。地方政府收入一笔土地出让金，现在再收入一笔土地增值税，日子会过得不那么紧巴些吧。

七、土地增值税是征在开发商这一头，不征在买房者这一头，也不伤刚需啊，群众本来就对开发商暴利有强烈不满，咱严格征税，人民群众会挺咱的吧，至少不会反对吧，也消掉一部分因为贫富差距扩大形成的民怨吧。

所以，从上面分析，怎么看都觉着该认真执行《土地增值税暂行条例》，花那么多精力整那些充满争议的调控新招，放着现成的，眼前的招不用，这是干嘛呢？何苦呢来呢？

俺没什么宏观视野，孤陋寡闻，可能说的不对，只是提供一家之言啊，心里本就惶恐不安，只能是怯怯地建言啊：反暴利，咱把土地增值税动真格地征了，成么？

陈家斌

2011.4.30

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