买农民房的风险是怎样思维导图

心不动则不痛

2023-02-28

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买农民房的风险是怎样

房地产法

房产买卖

农民房

很多人都发现，现在的农村和城市之间的界限越来越小了，尤其是一些大的城市，在城市边缘地带，往往存在很多农民自建房，有些人在城市里面买不起房子，就把目光放到了郊区的农民房上面，实际上，购买农民是有一定风险的，那么买农民房的风险是怎样？下面树图网小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

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思维导图大纲

一、买农民房的风险是怎样

1、房产可能是违法建筑

村民建造农民房应当办理相应的证书，深圳常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。

在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书（绿本），表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。

2、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下

即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。

3、房产买卖合同可能会被认定为无效

理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。

但在司法实践中，如果买房人是本地集体组织户口的村民，可以认定合同有效；如果买房人是城镇户口居民或者非当地户口的村民的一般认定合同无效。

二、农民房土地使用证怎么办理

1、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条，农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。可见，农民集体所有土地用于非农业建设的，才需要给使用权人发给土地使用证，发证机关为县级或者市级土地管理部门。

2、农村土地属于集体土地，只能由村集体成员申请集体土地使用权。只有在乡政府规划中，对集体土地进行征收征用，土地性质才能由集体土地转变为国有土地，才能办理国有土地使用证。