前两天的一个中午，受哥们儿之邀一同去考察一个商铺——位于三元桥旁边的远洋新干线“6街”。经过了长达2小时的考察后我们决定找个地方坐下来聊聊，我提议索性就在这条街里找家铺子吧，顺便也能通过商家的经营状况了解到一些真实的情况，于是，我们就来到了一家名为“海藻房”的书吧中找了个靠窗的位置坐了下来。
一上来，哥们儿就问我：“你觉得买这儿值吗”?我说：“你得容我消化消化吧，先说说你觉得怎么样”?然后他就开始侃侃而谈了，我边翻着楼书边听着他的演讲。他认为，这个项目不错，升值潜力很大，具有一定的投资价值。为此他道出了几个吸引他的重要因素：①.项目地理位置极佳，地处燕莎商圈的黄金地段，紧邻机场高速和三环路。②.交通条件良好，公共交通发达，并且项目旁边正在修建两条轨道交通(地铁10号线和机场轻轨)。③.涉外氛围浓，消费力巨大。④现房投资，立马可实现收益。⑤.单价挺便宜(每平米均价22000元)。但是，他也说出了一些顾虑，比如目前商街的人气好像不太旺。
说实话，听完了他的分析我觉得他几乎也可以称得上是半个业内人士了。但是我也发现了“业内”与“业外”之间的区别，他的分析大多是凭自己的经验感觉，而我会更多的去为我的判断找一些依据。于是，说出了我的看法。首先，这个项目值得投资，并且建议他要买最好趁早。接着，通过一些专业分析向他说明了我的依据。
一、供需结构是决定投资的核心指标。
目前三元桥附近对底商的需求呈现的是一种供不应求的局面，而且分布不均。比如核心区域就只有霄云路北侧的一些临建商铺和“6街”。其他如“女人街”、“好运街”等商街的位置条件就差很多了。而需求量大主要体现在核心区域的庞大消费群体(每日数以几十万计的商务人士和大量的流动人群)。
二、消费力是支撑商铺投资的重要依据。
一般来说，人均商业面积在0.5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。我从项目的宣传资料上了解到，“6街”周围步行500米内就聚集了十几家甲级写字楼，常驻的办公人群约为5万人，项目内部还有3栋高档酒店式公寓，这就意味着未来还会有大量的流动人群。暂且不算流动人群，18000平米的“6街”仅摊到这常驻顶极写字楼的5万人，人均商业面积便可达到0.36平米。
三、价格看两方面，其一是初始价格的门槛标准，其二是预期价格的收益幅度。
据06年12月底政府公布的统计数字显示，北京市(城八区)商业用房平均售价18192元/平方米，而目前地处第三使馆区的“6街”平均售价为22000元/平方米。另外，根据房地产项目定价的常规操作，一般项目底商的售价会是住宅的2倍，而“6街”的售价却仅高于住宅售价的1.6倍，这些充分说明了项目售价很实在。至于投资收益是否能够满足需求，其实主要还是取决于投资者的期望值。不过，我一般会采用国际上的理财公司评估房产常用的一种公式，基本公式为：如果物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。照目前“6街”的平均租金(6.7元/平米·天)水平来看，完全可以达到合理的收益标准。
四、商街定位是否有主题及可实现的程度。
据项目销售人员介绍，“6街”的定位为高端商务休闲商街，主要服务于周边庞大的商务消费群体，以及项目自身的三栋酒店式服务公寓流动的旅游休闲消费群体。
五、现房投资风险小，且能抓住奥运商机。
听完了分析后，哥们儿喜笑颜开的对我撂了实底儿。他说：“其实我就想听到你的肯定，吃个定心丸，其实我都交过定金了，只不过我老婆总说目前商街的人气不算太旺，让我有点担心。”我马上对他进行了一番深刻地“批评教育”，什么“成功的投资者总是具有前瞻性地”、什么“伟大的决策总是要遭到大多数人反对地”……没想到最后哥们儿跟我来了句实在话：“要是等到人气旺了还能轮到咱?而且是这价!?”。嗯!不服不行啊!
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海沙
