二手商铺可以贷款吗思维导图

深知他心

2023-02-28

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贷款

二手商铺

房地产法

房产买卖

商铺

开发商（或本家）直接出租出售的为一手商铺，而再经商家转手再出租的为二手商铺。在购买二手商铺的时候需要注意些什么事项？购买二手商铺是否可以贷款？以下就跟着树图网小编一起来了解一下吧。

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思维导图大纲

一、二手商铺可以贷款吗

二手商铺可以办理贷款。办理二手商业用房按揭贷款，最长期限10年，一般贷款金额不超过评估价的50%，贷款利率上浮。

1、所购二手商业用房的产权应明晰，并能办理过户交易和正式抵押登记。

2、所购二手商业用房房龄一般不超过20年，房龄加授信/单笔贷款期限原则上最长不超过30年。

3、所购房产具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全。周边商业环境较成熟，使用功能上不应存在明显缺陷。

4、原则上不接受闲置超过6个月，购买了房产的单位和个人，未能使用、转让、出租该房产的时间超过6个月的商业用房作为抵押物；借款人满足银行客户贷款标准，且抵押物变现能力较强的可酌情接受。

二、购买二手商铺需要注意什么

1、实地评估。买店铺前，一定要实地考察，认真评估一下，看看这个店铺周围的人流量大不大，转化率高不高、购买力强不强。此外，还要测算赢下租金的回报率，其计算公式为租金的11倍/总价。

2、未来规划。商铺价值会受周围环境、规划所影响，若该店铺政府有其他安排，而你不知道的话，很容易造成投资失败，所以一定要到规划部门了解商铺所在的位置是否有新的规划。

3、商铺的产权性质。要了解土地的用途，避免违规的“居改非”，不能办理营业执照，所以一定要在合同中针对这点拟定一条违约赔偿方式。

4、商铺的租赁情况。要了解店铺的租赁情况，看看现在的租客什么时候到期、室内装修怎么处理，是否要放弃优先购买承诺书等协调工作。

5、税费提前算清楚。在进行商铺交易时，要了解增值税、契税、所得税、印花税、土地增值税的税率，以免做冤大头。若税费太多的话，可以在总价上砍价，也可以在合同中约定，哪些税费由原业主来承担。

6、贷款问题。要注意贷款问题，店铺的贷款成数最高是5成，最长是10年，而银行的评估价一般比实际成交价低，贷款的系数还不到成交价的5成，所以一定要了解情况，则好首付款的准备。

三、二手商品买卖税费是多少

二手商铺买卖税费需要按照3%的税率进行缴纳，具体需要缴纳的税额如下：

（一）买家支付的税费：

1、房地产交易手续费：3元/平方米；

2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）；

3、权证印花税：5元/本；

4、印花税：房屋产价的0.05%；

5、契税：交易价（或评估价）×3%。

（二）卖家支付的税费。卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：

1、房地产交易手续费3元/平方米；

2、印花税：房屋产价的0.05%；

3、土地增值税：可提供上手购房发票的，土地增值税=【转让收入-上手发票价（每年加计5%）-有关税金】×适用税率；不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入-转让收入×90%）×30%；

4、个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入；

5、营业税及附加税：可提供上手购房发票的，为（转让收入-上手发票价）×5.5%；不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%；税费为差额的5.56%；

6、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%；办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收；

7、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。

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