投资酒店式公寓五大理由思维导图

情殇未去

2023-02-28

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公寓

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酒店式公寓

新政的实施有望抑制住宅领域的投资;住宅价格高居不下，将使理性的居住需求者开始找寻最简捷的过渡。于是，大家再次把目光聚焦到“小户精装、拎包入住、贴身物业、前卫时尚”的酒店式公寓上。

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思维导图大纲

现象挂商用之名行住宅之实

开发商对于酒店式公寓的热衷源于对当前市场的特点判断。很明显，当前天津楼市，一方面呈现出市场对优质地段住宅产品的强劲需求，另一方面，面对住宅写字楼售价和租金的倒挂，令开发商感到做商业项目无利可图。

于是，开发商将大量的商业性质土地，建设成为住宅产品对外销售。这种“擦边球”式的做法多年来大行其道并使开发企业获得了相当大的利润。于是酒店式公寓这种挂商用之名，行住宅之实的产品开始大量地在城市黄金地段的商服用地上出现。

因为酒店式公寓属于商用物业，因此不受新政贷款套数限制，信贷杠杆使其未来的升值受益能够被成倍放大。相对于同属商用物业的写字楼和商铺，酒店式公寓投资资金、技术门槛低，容易转手的特点显露无遗。

投资酒店式公寓回报丰厚

对于投资者而言，总房款较少的酒店式公寓更符合投资者分散投资、风险控制的要求。加上优良地段的精装小户型受异地工作的高级白领青睐，租金回报丰厚。

加之新政影响，已经对住宅投资驾轻就熟的投资者们，就很自然地把目光投向了酒店式公寓。一些享有政府大型规划红利的开发园区、功能区商服用地，也因其有着潜在的住房需求和价值洼地的特点广受投资者关注。以上种种有利因素让投资者在被新政封死的住宅投资之路后，寻觅到酒店式公寓这方世外桃源。

低门槛吸引刚需自住者

那么，为什么酒店式公寓吸引的不单单是投资者，还有更多的刚需自住者?

自“4·15”新政推出后，银行全面停止向家庭第三套住宅提供贷款，对购买家庭第二套住宅贷款则要求首付五成，基准利率上浮10%。紧接着的“二次新政”，又将住宅贷款的首付提高至最少三成。同时，新政策禁止银行向非本地户籍且不能提供当地一年以上完税证明的购房人贷款。相比之下，贷款购买酒店式公寓则不限购房人户籍，也无需提交当地纳税证明，这无疑吸引了大批的外来人员购买。

与此同时，由于酒店式公寓普遍户型紧凑，总价较低，且通常附带精装修甚至送家电，这些不同于普通住宅的特点使得自住者也认为购买酒店式公寓的门槛更低，更不受多重政策影响的限制。

调查“商改住”缘于需求存差距

记者调查了解到，当前很多的城市开发新区域都有大面积的商服用地规划，新兴住宅区需要有大型超市，需要商场，但并不需要众多的写字楼和酒店。

“事实上，如果对住宅用地和商业改住宅禁售行为一刀切也不是很符合市场的发展”建筑规划专家谢远骥表示，“目前随着城市的发展，各种业态之间有融合的趋势，一些项目融合住宅、酒店和商业等不同形态，还是应该根据城市和区域的发展，有针对性地进行调整。科学、合理地规划调整非住宅业态的开发轨迹，才是尊重市场规律，彻底解决问题的办法所在。”

酒店式公寓多分布于核心商圈

据调查了解，天津市在售待售酒店式公寓项目，主要分布于以下三类区域：以和平区为中心的南京路、小白楼、老城厢、和平路等繁华商圈;环城四区的经济开发园区，如东丽空港物流加工区、华苑等;以及中新生态城、响螺湾等政府规划的大型功能区。由于以上分布特点，繁华商圈集中的和平、河西、南开三分中心城区酒店式公寓之天下;而开发园区、功能区集中的滨海新区则与市区遥相呼应。

提醒购买酒店式公寓需防范风险

“无论是对于自住者还是投资者，酒店式公寓在光鲜的背后都有可能存在潜在的风险和隐患。”仕一邦房地产咨询公司技术总监韩鹏提醒消费者，“酒店式公寓所有的后遗症都可追溯到产权问题上。产权不明晰，还会衍生出商用水电、没有煤气、无法落户、贷款等诸多问题。”另外，不可否认，当前部分开发商还是在借酒店式公寓之名对项目进行包装和炒作，徒有形式，而一些酒店式公寓真正实质性的服务内容则被忽略掉。

据调查，目前天津的酒店式公寓多对外发售或部分发售，产权被分散在诸多小业主手里，或者部分在开发商手里，物业公司对其没有绝对的控制权，也无法提供统一的物业服务，往往致使物业服务水平上不去。而物业管理服务水平的高低，恰恰是衡量酒店式公寓产品未来能够升值，以及有多大升值空间的重要参照标准。

由于酒店式公寓产品普遍面积较小，高密度、高人流的居住环境很难保证居住的舒适度。相对来说，品牌开发商会在舒适度、配套方面尽量做得好一些，因此，建议决定购买酒店式公寓的消费者尽可能选择有同类产品运作经验的品牌开发商，这样也可避免很多问题。

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