第七章怎样对商品房进行验收第一节：商品房交付使用条件思维导图

微风不燥

2023-02-28

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第一

住宅

房地产

房地产法

房产买卖

房产交接

一、交房条件

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思维导图大纲

按照上海市政府和房地产管理部门的规定，房地产开发企业交付新建商品房屋必须符合以下条件：

1：经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明。如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。

2：住宅房屋所属的楼（幢）取得了上海市新建住宅交付使用许可证。新建住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。

值得注意的是，不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就要求提前（在合同约定的交房期届满前）进房装修，交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋，或配套不到位，或质量存在问题，或产权有纠纷，或有些费用未缴付，导致不能按时取得新建住宅交付使用许可证和新建商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住；再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。在此，提醒广大购房者，切不可因小失大，为赶一点时间而长期后悔。

二、新建住宅交付使用必须达到哪些要求

1、住宅生活用水纳人城乡自来水管网；使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准。

2、住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。

3、住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水利部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。

4、住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。

5、居住区及居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路。暂末建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应有自行配备的短途交通车辆通达公交、地铁站点。

6、住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施；由于住宅项目建设周期影响暂未配建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施。

7、住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显有效的隔离设施。

经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发由上海市住宅发展局统一印制的《上海市新建住宅交付使用许可证》，住宅在交付购房者使用之日起，开发商应当将《上海市新建住宅使用说明书》发给业主，业主在领取钥匙的同时有义务按《说明书》的规定使用房屋。此外，《上海市新建住宅质量保证书》也是保障开发商和居住者安全、合法权益有力的法律武器，以上即是通常讲的“一证两书”。

自１９９８年８月１日起，房地产公司在销售新建商品住宅时，必须提供《新建住宅质量保证书》。《新建住宅质量保证书》对销售房屋的结构、部件、设施、配套、维修等方面向购房者做出质量保证和承诺。

《新建住宅质量保证书》必须作为购房合同的附件，与购房合同具有相等法律效力。《新建住宅质量保证书》由房地产公司按规定的内容，要求印制。质量保证书的基本内容：

１、符合上海市现行的住宅建筑设计标准。

２、已通过市、区县质量监督部门的验收，并有书面的合格证明。

３、所属的楼栋具有《上海市新建住宅交付使用许可证》。

４、住宅自签约后交付之日起，凡两年内在正常使用情况下，有工程质量问题的，由公司单位免费承担维修责任。ａ、墙面、楼面、管道发生渗漏；ｂ、雨水管、污水管发生堵塞、冒溢；ｃ、门、窗安装不密闭，出现翘裂；ｄ、墙面、顶棚抹灰层脱落；ｅ、照明线路发生故障；屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题不在本公司维修范围之内。

５、住户入住后，有关住宅质量的投诉来信来访，公司单位将及时给予实地察看、书面答复和妥善处理。

６、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还和调换，并由公司单位承担有关的鉴定费用。

７、如对公司单位的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量的，可根据《上海市建筑市场管理条例》，向地域内建设工程质量主管部门申请协调；凡有关住宅配套质量的，可根据市府９５２１号令《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》，向原发证的住宅建设管理部门申请协调。住户亦可直接向人民法院提起诉讼。

８、公司单位愿承诺的其他内容。

《住宅使用说明书》就当对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等做出说明，并指出使用注意事项。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度》规定房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《新建住宅使用说明书》应对住宅建筑结构特点和各种设施的容量、配置、性能、标准等做出使用说明和提出注意事项，以增加透明度，方便用户，一般应规定以下内容：

1、开发企业与住宅建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；

2、建筑结构类型、承重墙平面布置说明；

3、自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施容量、配置、管道走向的说明；

4、有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

5、门窗类型、使用注意事项；

6、配电负荷说明；