商品房交付条件和违约责任思维导图

烟花柳巷

2023-02-28

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商品房

交付

使用

条件

违约

责任

房地产法

房产买卖

房产交接

本文介绍商品房交付条件和违约责任，《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。” 合同约定的交付使用条件是指除上述法定条件外，开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议中约定的标准向购房人交付商品房。如果开发商交付的房屋不符合法定或合同约定的交付条件，合同中明确约定购房人有权拒绝接收房屋或解除合同的，则购房人可以拒绝接收房屋。

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思维导图大纲

法院经审理查明后认为：

双方所签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。原被告均应按该合同约定，履行相应的合同义务。被告出售的房屋在具备交付使用条件后，应及时依约履行房屋交付义务。先被告虽然在2010年1月4日就通知了原告要求收房，但因为房屋还没有取得房管部门的交付备案许可，其交付房屋的行为无效，交付日期应当为取得交付备案许可之后的通知收房时间，对未按照合同约定的时间交房应当承担违约责任。故原告要求被告支付逾期违约金之请求，法院予以支持。遂作出判决被告于本判决生效后十日内赔偿原告违约金(自2009年10月31日起计算，按已交房价款总额的日万分之二计算至实际交付之日止)。

律师点评：

策略提醒：有关商品房买卖合同的交房条件，购房人要着重注意或把握以下几点：

一、签约阶段：

1、因逾期交房的免责事由能极大地减轻开发商的合同义务，因此在签订合同时除不可抗力的原因之外，不要轻易和开发商另行约定其他的免责理由。

2、签订合同时，对各种交房条件应尽可能的约定得具体且完备。合同中明确约定交房时不能附加交纳各项费用的前提条件。在合同中尽量约定交付房屋的质量标准，如房屋的质量不符合质量验收规范则视为房屋不符合交付条件，开发商应承担的违约责任。

二、交接阶段：

实务中，有些楼盘在约定的交房期限仍达不到法定和约定的交房条件，开发商为了转嫁风险、规避责任，利用购房人急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范意识而与开发商办理了该交房手续，在法律上就视为同意接受，此后不仅难以追究开发商逾期交房的违约责任。因此，购房者在办理交接手续时必须坚持先验收后收房的原则。验收房屋的流程可分为书面验收和现场验收两部分。书面验收包括查验房屋可以交付的文件。