法院经审理认为,吴某作为该房的唯一权利人,其处置产权的行为合法有效,张某合法取得该房产权,也应享有房屋的产权。但由于房屋系公房出售而来,被告刘某作为法定同住人,对涉诉房屋有合法居住权。考虑到被告系高龄老人,又无实际迁让之处,吴某的请求难以被支持。2005年底一审法院做出了驳回张某请求的判决。
售后公房的同住人权利保护,一直是一个备受争议的问题。2003年以前,售后公房上市交易,均需要得到同住人的书面同意,以往的示范合同文本上有专门的同住人意思表示的附件。但后来,随着产权交易审核口径的改变,交易中心不再进行同住人是否同意的形式审查,中介机构也开始放松审查,导致同住人权益保护的纠纷不断增加,包括同住人的迁让纠纷、户口纠纷等。
何为同住人呢?按照上海市相关政策规定,售后公房的同住人应当满足两个条件:第一,转产前在公房内有常住户口;第二,实际居住在房屋内且他处无住房或他处有住房但居住困难的。本案中的刘某,在房屋转产前就是该房的承租人,在转产时虽然放弃作为该房产权人,但作为同住人,对该房显然是有居住权的。
吴某作为房屋产权人出售房屋时,应当取得同住人刘某的同意。在买卖合同履行完毕前,如果产权人和同住人关于安置事项没有达成一致,同住人有权拒绝迁出。在通常情况下,购买人即使是善意的,也不能直接诉请同住人搬离。本案中,胡某作为该房产权人,只有两种选择,第一,和同住人刘某协商,通过和解方案解决迁让问题;第二,让同住人一直住下去,直到居住权消灭(死亡)。当然,这不妨害张某追究吴某逾期交房的违约责任。
购买售后公房,如何来防范同住人纠纷呢?第一,进行严格的权属审查。售后公房的权利人审查,包括基于夫妻关系的法定共有和基于政策规定的同住人共有(限于按照九四方案购买的公房同住人)。第二,进行同住人审查。根据常住户口审查该房的同住人,并用书面的形式确定同住人同意出售的意思表示。虽然交易中心不再审查同住人是否同意,但并不表明同住人没有了居住权。作为购房者或中介公司,进行这样的审查是有必要的。同住人的户口应当在交易前迁出,以避免户口纠纷。第三,合同审查。除了正常交易条款外,关于同住人的迁出、户口迁移等问题,应当有明确的约定。