上海法院关于公房出售纠纷的调解处理指导手册思维导图

甜味仙女

2023-02-28

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（一）公房出售纠纷概述公房出售纠纷也称公房买卖纠纷，是指公房承租人、同住人向房管部门购买目前居住的公有住房产权的行为。进一步推动公房买卖，提高居民住房自有率，是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。1994年5月，上海市相继出台了《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》和《上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则》，这两个规定俗称“九四方案”，上海的售后公房政策由此启动。在公房出售纠纷中，尤以涉及“九四方案”的纠纷最为突出。因该方案规定房地产权证上只能设定一个人为产权人，由家庭成员协商将某位成员的名字登记在产权证上，以至于埋下隐患。之后，由于涉及售后公房的纠纷日益增多，经多部门协调后达成一致意见：凡是按照“九四方案”购买的公房，虽然房地产权证上只登记为一人，只要其他家庭成员在当时也具备购房资格，如果主张房屋共有的，应当认定为共有。1995年之后，上海市有关部门完善了售后公房政策的操作规定，要求同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写明将来产权的归属，否则就不能出资购买。当前，公房出售纠纷主要有两类，一类是原公房的相关人员要求确认房屋产权共有的纠纷，另一类则是原公房的同住人要求确认公房出售合同无效纠纷。对要求确认房屋产权共有的，一般均为按“九四方案”购房、产权证登记在一人名下的情况。对此，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人（指按政策可以工龄折抵房价的人）、职级人（指按政策可以职级折抵房价的人）、原公房的成年同住人及具有购房资格的出租人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有；对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。对要求确认公房出售合同无效的，应着重审查要求确认无效的人在购房当时是否具有购房资格、家庭协议书（或称成年同住人意见征求表）的签名是否本人所签、对购买公房是否同意或追认等，以准确判断公房出售合同的效力。

（二）公房出售纠纷调解处理的原则和方法1．注重考察纠纷的时间节点根据“九四方案”的规定，承租人购买公有住房，如承租户内有多人的，应协商确定购房人。对于按“九四方案”购房数年后，有关人员认为其具备主张产权共有条件并要求确认其共有产权时，调解人员应查明主张产权共有条件的人知道或应当知道其权利被侵害的具体时间点。如果调解前双方从未发生争议的，则其主张共有权利一般应予以保护；如果调解之前双方已发生争议的，则从上次发生争议之日起2年内，其权利仍然可得到保护，超过2年的，则其权利难以得到保护。此外，对于登记权利人死亡后，具备主张产权共有条件的人主张产权的，应在知道或应当知道登记权利人死亡之日起2年内提出。2．售后公房转让后，原同住人的权利保护根据我国法律规定，不动产上的权利以登记为公示要件，买受人并没有义务查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此，买受人与登记的房屋所有权人达成售后公房买卖协议，又无违反国家禁止性法律法规情况的，其他未经登记的原同住人要求确认买卖协议无效，一般较难获得支持。但也要看到，原同住人的权益如果不能获得保护，将引发新的矛盾。故在此类纠纷的调解中，应向房屋出售人指出，虽然其已将房屋出售，但仍有义务保障原同住人的居住权益，如其未履行上述义务，应承担相应责任。3．查明购房款、折抵职级或工龄的原始情况“九四方案”中，购买公有住房不是只有使用货币一种方式，还可以用职级、工龄来折抵，因此在调解中应认真调查购房款、折抵职级或折抵工龄的原始情况。有时候有这样的情况：在购买公房时，由子女中的一人或数人出资，但为了购房时尽量少支付货币，往往以老人的名义购房，即用老人的工龄或职级来折抵购房款，产权人也登记为老人。一旦该情况发生变化，如老年人预先以遗嘱的方式处分房屋或发生继承，往往会造成纠纷。对于这种情况，应将上述情况调查清楚，不能仅根据房地产权证上的名字来设计调解方案。

（三）有关公房出售纠纷的法律规定

关于出售公有住房的暂行办法（1993年12月25日上海市人民政府发布并施行）

上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法（1994年5月18日上海市人民政府发布并施行）

关于出售公有住房的实施细则（1994年6月15日上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局发布并施行）

上海市《关于出售公有住房的实施细则》有关政策的补充通知（1994年11月22日上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局发布）

《关于出售公有住房的实施细则》（沪改办发［１００４］第３４号文）（以下简称《实施细则》）有关政策调整如下：一、根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号文）第十八条规定：“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，……”。为此，对《实施细则》第十条作如下调整：“第十条职工按成本价购买公有住房，每个家庭享受一次，购买一套。……”调整为“第十条职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。……”二、《实施细则》第十二条调整如下：“第十二条购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和购买住房。再购房时，将原购买房的住房产权退还原产权单位，原产权单位按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款，退还原购房人；新购买的住房……。”调整为“第十二条职工购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和购买住房。再购房时，将原购买的住房产权退还给调配单位，由调配单位按调配当年的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款，退还原购房人；新购买的住房……。调配单位对被调配的住房保留使用权和所有权，在发生新的调配时必须以购房的形式分配”。

（四）有关公房出售纠纷的案例

非权利人不能主张公房出售合同无效

公房出售未经其他权利人同意，出售合同无效

郑甲与郑乙都是吴某所生子女。1999年郑甲与吴某所住的房屋动迁，分得宝山区某处公有住房。2000年吴某与公房出售单位签订了公房出售合同，将该房屋产权买下。在家庭购买公有住房协议书上，郑甲的签名及印章均为吴某丈夫郑某代签代刻。2004年2月，吴某与郑乙签订买卖合同，将该房屋转让给郑乙，后郑乙取得产权。该房屋现一直由吴某一人居住。2008年9月，郑甲向法院提起诉讼，称吴某未经其同意擅自买下产权，事后以买卖的名义将房屋赠与郑乙，损害了郑甲的权益，请求判令吴某与房屋出售单位签订的公房出售合同无效，将系争房屋恢复为公有住房；判令吴某与郑乙签订的买卖合同无效。法院认为，郑甲为系争房屋的被安置人，对该房享有使用权，在购买该公房时应征得郑甲的同意。根据查明的事实，在家庭购买公房协议书中，郑甲的签名及印章均为他人代签代刻，没有充分有效的证据证明当时郑甲是同意购买公房的，故该公房出售合同无效。吴某于2004年将该房屋转让给郑乙，由于公房出售合同无效，故吴某构成无权处分，作为权利人的郑甲有权追回该房屋。关于郑乙购买该房是否构成善意取得，根据物权法的规定，所谓善意取得，应符合以下条件，即买受人为善意，支付了合理的对价，并办理了登记手续，这三条应当同时具备。根据吴某的陈述，郑乙虽然支付给吴某135000元对价，也办理了产权过户手续，但是郑乙作为家庭成员之一，应当知道系争房屋在1999年动迁时为郑甲及吴某两人所有，郑甲在该房屋中享有相应的权利。郑乙应当预见到如果吴某转让该房屋可能会损害到郑甲的权利，故郑乙在买受房屋时不能构成善意，吴某与郑乙签订的买卖合同无效。合同被确认无效后，应当恢复原状。据此法院判决：（1）吴某与房屋出售单位签订的公有住房出售合同无效，出售单位应将房款退还吴某。（2）吴某与郑乙签订的买卖合同无效。（3）吴某应于判决书生效之日起十日内返还郑乙房款，郑乙应将房屋产权恢复。（4）物业公司应恢复本案系争房屋的租赁关系。

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