专家提醒：投资商业物业头脑要冷静思维导图

南柯一梦

2023-02-28

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核心内容：限购令的出台，让商业地产风生水起。同住宅相比，购买商业地产需要相对较多的资金，风险更高，购买时需要更专业的知识和考量因素。

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思维导图大纲

商业氛围是首要因素

对购房者来说，购买某个商业物业，实际上是购买了所谓整个大商业物业项目中的小产权，而这整个大商业物业项目的定位和经营模式如何对于其中的组成部分非常关键。广华置业总经理助理于湫认为，商业物业回报率较高，同样，投资风险也比较大，如果周边商业氛围不是很好，商铺便会难出租，很容易砸在手里。

而另一位岛城专家则认为，地段是购买商业物业的首要因素，因为地段能够带来商业价值，一个成熟的商圈可以减少后期经营的不确定性。相对一个成熟的商业商圈，单体的商业项目风险更高。

15年内能够回本就可以

投资商业地产一定要做长期持有的准备，业内人士认为，所有的商业项目从开始到成熟，都需要时间的积累。商业物业如果能在15年内回本，这样的投资才比较理想，否则便很难达到赚钱的目的。

另外，同住宅相比，商业物业的转手费用也较高，目前在青岛，所有的商业物业转手都要缴纳3%的契税。但是，据了解，在商业物业的交易过程中，有一项交易费用政府一直没有执行，即净收益30-50%的土地增值税。据了解，目前温州已经开始实施收取这项费用，该人士认为，随着商业物业的红火发展，未来各地收取这项费用的可能性比较大。

专家认为商业地产的投资回报率分为两部分，一是租金回报率，二是商业物业本身的升值回报率。其中租金回报率平均不低于8%、商业物业自身升值回报率保持在12%左右，这样的商业物业可以考虑购买。

政府规划很重要

投资商业物业，一定要关注政府规划。未来区域政府是否有打造新商圈的规划，如市北区CBD，就是在区政府的整体规划的推动下，许多项目凝聚而成的一个商圈。

另外，购买商铺还要注意项目的配套设施，如停车场容量问题、用水用电问题、另外，市政施工、道路建设以及美化亮化和行车路线的规划等都是购房者必须要提前了解的事情。

背靠大树好乘凉

一般来说，许多商业物业项目为了吸引后期的招商，会在最初引进一些大型的商业集团，如目前，十五大街将乐购引入，之前万达广场将万千百货、大玩家、万达影院等引入，从而借助品牌推动，将后期的招商做起来。

同样，对购买商业物业的消费者来说，选择购买时，不仅要注意该有商业是否已经有大型龙头商业集团入住，而且最好在选择购买的具体位置时要同这些龙头集团相邻，这就是所谓的“背靠大树好乘凉”。

购买要量力而行

首付不低于五成，利率1.1倍，尽管在现在，随着住宅政策的调整，这个贷款比例已经同住宅相差不大，特别是二套住宅，但是，由于一般商业物业的单价要高出住宅很多，总支出也要高。另外，购买商业物业后，无论水电气都是按照商业费用支付，价格也比住宅要高。因此，于湫认为，购买商业物业一定要量力而行，除了前期的购买费用外，购买商业物业还特别需要考虑后期投入问题，这个投入指的是购买后空置期所交纳的费用，如物业管理费、中央空调的使用费、公摊的水电费等。相比于100平方米住宅每个月数百元的投入，一个100平方米的商铺，每月诸如此类的花费常常高达数千元。

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