租来的房子能否再转租？思维导图

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2023-02-27

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租来的房子能否再转租？原房东将房子卖给陈某并办理过户手续之后，而原租客李某将房屋转租他人。租来的房子能否再转租？他们的租赁合同有效吗？房东能否解除合同？下面我们一起来看看。

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思维导图大纲

2013年1月，被告李某与张某签订了一份房屋租赁合同，合同中约定租期1年，即2013年1月至2013年12月，每月租金2000元。2013年5月，原房东张某把房子卖给了原告陈某，双方办理了房屋过户手续。后李某因工作地点临时搬迁，于2013年8月1日将该房屋以2200元的价格转租他人。2013年10月10日，原告上门查看时发现这件事，认为被告违反合同约定，要求解除合同，双方协商无果，原告遂向法院起诉要求解除合同。

法院经审理认为：被告违反合同约定将房屋转租，根据合同法第224条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，已符合法定解除合同的条件，原告有权解除合同。

1、换新房东，租赁合同仍有效

根据合同法第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。也就是说，李某与原房东签订的租赁合同依然合法有效，新房东作为合同中的出租方仍需遵守合同的约定。

但是，如果李某与原房东只是口头达成协议，没有签订书面合同，根据合同法第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。对于不定期租赁，双方可以随时解除合同。

2、私自转租，房东可解除合同

原告陈某拥有该房屋的合法所有权，同时也承继了原房东与被告之间签订的租赁合同中的权利义务。原房东与被告签订的租赁合同中明确约定，承租方即被告对租赁的房屋只有使用权，无权对该房产做任何处理，而被告却违反合同约定将房屋转租赁，根据合同法第224条第2款的规定，已符合法定解除合同的条件，因此原告有权解除合同。如果出租方知道或应当知道承租方转租的事实，但是在六个月内未表示异议的，再提出要求解除合同时，法院不予以支持。

3、同意转租后的法律关系

根据合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。也就是说经过房东同意进行的转租，会存在两个租赁法律关系，第一是原来的租赁合同依然有效，第二是新的承租人与第三人之间的合同也有效。

但是新的合同是依附于原合同的，如果原合同到期则新合同也不能继续履行。如果转租后的租金高于原租金的话，该转租收益归承租人。如果未经同意的转租也存在转租收益的话，根据不当得利的原则，该收益应归出租人。

内容整理自南方法治报