房地产拍卖底价如何确定思维导图

失落感

2023-02-27

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核心内容：在确定房地产拍卖底价方面有的采取委托估价机构评估确定，有的根据委托人的意见确定，有的则采取委托人与拍卖人协商确定。总之，不管采取何种方式确定拍卖底价，都要求拍卖师对拍卖房地产了如指掌，对其价值和市场价格做到心中有数。下面由树图网的小编为您介绍房地产拍卖底价的确定，希望能对您有所帮助。

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思维导图大纲

3．对于一些特殊的拍卖房地产，如地处繁华黄金地段的商业用途房地产的拍卖底价，用成本法评估测算结果与实际市场价值大相径庭，相差甚远。且市场交易实例可比性不强，人们对拥有这样的房地产预期未来的价值和收益又十分看好。在这种情况下，最佳的拍卖底价测算方法莫过于采用收益资本化法对拍卖房地产进行评估测算，以使其在实施拍卖时实现其最高价值。

收益资本化法又称收益还原法，是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价法。它的基本思想是，房地产使用寿命相对长久，若拥有一宗经营性的房地产，将会在其未来存续期间源源不断地给所有者带来经济利益，就如同银行的储蓄利率一样，这时的房地产价格就相当于存入银行能够获得相同数量利息收益的货币额。它的基本公式为：V=a/r，这里V表示房地产的价格；a表示房地产的纯收益；r是还原利率。当然在应用这一方法测算评估房地产拍卖底价时，还要考虑房地产的使用寿命期限、经营费用和还原利益的变动等因素。因为本文不是专门讨论房地产评估，这里不做赘述。但值得注意的是，由于此方法测得房地产价格相对较高，因此除极具商业价值的房地产和拥有众多竞买人的情况下，一般不能采用这种方法去测算房地产拍卖底价，即使采用了这种方法，也要与市场比较法、成本法等结合使用，相互参照修正，来确定房地产拍卖底价。

除此之外，还有像路线价法、剩余法、假设开发法、购买年法以及长期趋势法，等等。这里不一一细述。拍卖师应在日常拍卖活动中，潜心研究房地产拍卖底价测算方法，大胆尝试，逐渐摸索，综合分析，合理运用，科学测算，对任何一宗将要拍卖的房地产做到心中有价。

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