违约金的双重标准?购房如何避免合同陷阱思维导图

放手你走

2023-02-27

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在时下房地产市场中，购房者与开发商对比无疑是弱势群体，此时购房合同是他们唯一的“护身符”。但由于一些购房者对合同不了解，结果在交房时吃了亏才如梦方醒。记者选取今年以来南宁楼市中有代表性的案例，以此剖析合同，希望让购房者明明白白买房

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思维导图大纲

2009年8月，南宁市江南区某小区在延期近两年之后，终于向业主交房。随之而来便是计算违约金的数额，但业主在翻看合同的约定时才恍然大悟，自己掉进合同的陷阱里。

原来，在合同第九条(出卖人逾期交房的违约责任)中的第1条款中规定，延期交房超过60天后，开发商每天支付的违约金为已付款的2%。据了解，南宁市大部分楼盘标准为3%。而让业主更难以接受的是，合同中约定“一旦延期超过60天，每日违约金为已付房款的万分之二，上限为房款的5%”。也就是说，由于违约金被封顶，所以开发商在延期时间上不受束缚，而对购房者而言，拿到的违约金都一样。有购房者算了一笔账(以40万购房款为例)，按照别的楼盘标准，两年的违约金为29200元，而以该小区房价5%标准计算，违约金为2万元，少了近1万元。

日前，记者采访时业主邓先生说：“原以为违约金是一道紧箍咒，能够督促开发商按时交房，但合同的陷阱让我们很受伤。”他认为，违约金“封顶”导致他们整天低声下气地“哀求”开发商尽快施工，生怕开发商一生气，再延个半年时间。

回想当初买房时，几名购房者表示：“没有办法呀，当时大家都争着买房”。这份合同是开发商事先打印好的，购房者只有“签”和“不签”两种选择，开发商根本不同意对条款作丝毫协商。

今年9月份，记者在南宁市西乡塘区某小区的《商品房买卖合同》上看到，乙方(购房人)如果逾期交接的，其间按每天20元向甲方(开发商)支付违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。同时，又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任：按每拖延一天10元计算，向乙方支付违约金。

业主刘先生对记者表示，一般来说商品房属于大宗消费，购房者很少有不按时交接的，开发商在合同中注明了违约金虽不近人情，但也无可厚非。但反过来，开发商不承担保修责任，违约金却只有业主的一半，“这不是双重标准吗，怎么让业主信服”。广西某律师事务所的杨律师介绍说，依据民法通则及合同法的规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。在上述合同中却规定，出卖方逾期履行义务只需每天支付10元，显然违反了民法通则及合同法的公平原则。

对于此类现象，业内人士许振表示，由于商品房的价格较大，违约金数比例看起来差不多，但最终的差别很大。类似条款的实质是设置陷阱，违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

2.面积误差不作明确限定

早在2006年，家住南宁华西路附近的罗女士为配合拆迁，与开发商签订了《协议书》。《协议书》约定她现住的房屋拆除后，面积按1∶1比例安置新房，建筑面积为80平方米，误差面积按市场价互相结清差价。2009年9月，开发商正式交房，但她却得知，这套房屋面积为92平方米，比协议中规定的多出了12平方米。她赶忙拿出协议细看，这才明白协议中没有对超面积的范围作出要求。

由于罗女士家中经济紧张，购买这多出的12平方米需要5万元，使得她不得不东奔西走借钱买房。她对记者表示，由于当初看不懂协议，就草草签字，造成现在的进退不得。

业内人士谭先生表示，开发商交付使用的面积与合同有误差的，如合同有约定，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，应该按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，购房者不能解除合同。一旦误差超出3%，购房者可以解除合同、开发商还要返还已付购房款及利息。

罗女士表示，由于该地段目前房价(6500元/平方米)比协议约定(3年前价格为4200元/平方米)的价格涨了不少，所以还是买下这12平方米。“幸亏房价上涨了，如果是下跌了，要我按当时价格买，那我肯定承受不了。”

律师提醒各位购房者，在合同或者协议中，对于面积误差的范围及其处罚方法一定要明确，这样才能避免遭遇“强买强卖”时无法可依。

3.配套延期投诉无据

10月5日，记者随同一名购房者对竹溪大道某新建楼盘验房时发现，住户已收房并开始装修，但小区的绿地和道路还正在施工。这样的环境岂能达到交房标准?但在查看购房合同后才明白，开发商并不违反合同。在合同第十四条中规定，“本单元绿化及其公共配套在交房8个月后达到正常使用条件，小区的整体配套在最后一栋楼交房后8个月内到达正常使用”。

对于该条款的逾期处理方式也让记者咋舌，“出卖人(开发商)在上述规定时间到期的60天内补救，逾期不完成，按合同付违约金”。算下来，开发商在交房后有10个月时间去完成公共配套，而在南宁市大多数楼盘的合同中，配套设施的完工基本和交房时间一致。

业主成先生说，去年金融危机爆发以来，由于担心开发商资金不到位造成延期交房，他从去年8月份起，几乎每隔一个星期去施工现场看一次。曾从事建筑行业的他认为，楼盖得很快，但是绿化建设和道路及景观配套的进度慢。果然，楼盘按时交了房，但配套却延期了。

众多业主在QQ群上激烈讨论这一问题。朱先生说：“这个条约实在太过分，难道让业主在10个月内都走泥巴路，住在大工地?”王女士认为，开发商在合同中设计好陷阱，苦果让业主承担。回想起买房时的疏忽，不少业主认为没得选择。来自贵港的陈先生说：“开发商集中开盘，当时有600人排队选房，就给5分钟选房，5分钟签合同，看了看价格、户型、交房时间，就草草签字下单，哪里来得及看合同内容。”朱先生还说，当时大家都抢着要房，如果想修改合同?想都不敢想，大家都是忍气吞声签了合同，实在太不理性了。

4.费用多了为哪般

业主农先生说，今年8月开发商向他交房后，小区物业要求开通管道燃气，费用按购房合同约定的2700元收取。这让他不得其解，现在南宁开通管道燃气费好像都不需2700元。随后，他向管道燃气公司咨询，得到的答复是开通费已经由原来的3000多元降为2300元。

为什么还要按以前的费用收费?开发商给予的说法是，小区住户是根据该公司与开发商签订的合同交纳管道燃气开通费的，因此每个小区的收费标准不一样。该小区的管道燃气开通费，一直以来都是每户收取3100元。虽然自2006年9月开始调到每户2300元，但开通费仍与小区入场施工时间有关：2006年9月1日以前进场施工的小区，如果是开发商垫资支付安装费，不管开发商何时出售房子，管道燃气费都是按照每户3100元来收取。

专业验房师陆军介绍说，在合同中约定好管道燃气开通费用的例子很少见，一般来说开发商没有好处也不愿意插手此事，像以上的情况的确存在蹊跷。业主应该向开发商查验收费依据。业主在签订合同时，尤其应该对其中涉及收费的约定询问清楚再签字，否则就会吃亏之后仍理亏。

据了解，在南宁市大多数楼盘的购房合同中，对于燃气管道开通的约定普遍为“管道燃气安装费、开通费由业主自理”。这样业主便能据实交费，所交费用不需要经过开发商或物业公司。

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