房产纠纷适用惩罚性赔偿的情形思维导图

青烟

2023-02-27

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思维导图大纲

案情简介：

杨某与开发商甲签订了一份购房合同，并预付了部分房款。但后来发现，其所购的商品房被办理了贷款抵押。杨某咨询：开发商应承担怎样的责任?

律师点评：

根据我国《消费者权益保护法》第四十九条的规定，经营者提供商品或服务有欺诈行为的，消费者可以要求经营者承担购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍的赔偿。这就是我们习惯所称的“双倍赔偿原则”。

那么商品房买卖纠纷中的欺诈行为，能否要求双倍赔偿的惩罚呢?这一问题一直存在争议，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)公布，并于2003年6月1日施行后，司法实践中这一争议的问题就轻松得以解决。《司法解释》明确规定，商品房买卖中若存在欺诈行为，并且因此导致合同目的不能实现或者因此合同无效或被撤消、解除的，此种情形下，购房消费者可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿责任。

《司法解释》规定的可以要求惩罚性赔偿的适用范围有：

第一，开发商故意处置购房者权利的欺诈行为。

1.买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，并且由于上述行为导致商品房买卖合同目的不能实现的。

2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，即“一房二卖”，导致合同目的不能实现的。

但“一房二卖”是否构成欺诈还应具体分析。开发商与购房者达成退房协议并办理完毕退房手续后再行出售房屋，一般不构成“一房二卖”，在未与购房者签订退房协议或未办理完毕退房手续前，若开发商再行销售已签约出售的房屋，则构成欺诈性的“一房二卖”，并且因此合同目的不能实现的。

第二，开发商违反商品房商销性的欺诈。

我国现行法律对商品房开发销售实施严格的审核制度，应推定开发商明知上述审核制度的严格规定。如果开发商尚未取得但声称取得了房屋销售必备手续的，即构成销售商品房上的欺诈行为，并且因此导致购房合同无效或者被撤消、解除的。主要有：

1.故意隐瞒没有取得商品房销售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第三，商品房面积过度缩水时也可以有限制适用惩罚性赔偿。

根据司法解释，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息，出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。

针对本案应具体分析：一、若开发商对该商品房办理了贷款抵押，但期限短，不影响其与杨某签订的合同的履行的，则继续履行合同。但开发商侵犯了杨某的知情权。二、若因为抵押导致合同履行延期的，则开发商承担延期履行的违约责任。三、若因为抵押导致合同无效或者被撤消、解除的，杨某则可要求开发商返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

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