律师解答：房产常见问题咨询思维导图

满身疲倦

2023-02-27

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房产

还款

定金

合同

提前

法律

共同

本金

情况

夫妻

房地产法

房产纠纷

其他

一、提前还款不一定划算

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思维导图大纲

二、“定金”和“订金”大有区别

读者小豆：我们在买房之前经常会遇到签订认购书，交定金或者订金等环节以表示购买意向和诚意的情况。请问定金和订金有区别吗，交了之后如果反悔能退回来吗?

专家解答：在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。

另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。

而订金则不是一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。

由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。

三、房产在我名下，我就能卖吗?

读者李明：我有一套房子，写的是我的名字，我想把它卖掉，但是老婆不同意。像这种房产证上只写夫妻其中一人的名字，我单方想卖，可不可以呢?

专家解答：这种情况，应该以《物权法》的实施作为一个分水岭。在《物权法》实施之前，房屋是属于夫妻共同财产，房产证上虽然登记的只有一方，但是房屋要出让，也必须要经过夫妻双方同意，否则就会导致合同无效。比如说丈夫把房卖了，后来房价升了，妻子又出面说要撤销这个合同，当时引发了很多这样的诉讼，也对交易的安全造成了一些影响。而《物权法》实施后，房屋产权在谁名下谁就有权转让出卖。

关于夫妻房产，还有一种情况，婚前购房登记在一人名下，但实际由双方共同出资，婚后也是共同还贷，这种情况产权、物权怎么算也是很多市民会提出的疑问。从法律上讲，这个也属于夫妻共同财产，但是这可能涉及一个问题，万一将来两人离婚，究竟是作为个人财产还是夫妻共同财产来分割，这个就要看关键有没有证据足以证明这套房子是婚前双方共同购买的。

现在还有一种现象比较普遍存在，房子是婚前由一方支付首付购买的，写一个人的名字，但是婚后两个人共同还贷，如果离婚的话，怎么样分割呢?对这种情况，法律规定是按个人财产处理。就是说这个房子，因为它是登记在婚前某一方的名下，所以这个房子还是他的;但因为在还贷过程中，是用夫妻共同财产来共同偿还的，那么登记在他名下的一方，要对另一方做出合理的补偿，通过这种方式来达到公平合理。具体补多少，就要根据具体的情况来定，可以参考房屋的升值、付出的钱来确定。(记者林涌浩)

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