律师分析借名购房的法律风险思维导图

浪够了就心伤了

2023-02-27

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核心内容：借名购房会产生什么法律风险？下面，树图网房地产小编通过一个真实案例的介绍和专家律师的评析，为您详细介绍有关借名购房的风险的相关法律知识内容。

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思维导图大纲

分析借名买房的法律风险及防范

在房价空前高涨之前，借名购房的情形主要是借名购买具有价格优势的保障住房等。房价空前高涨之后，由于全国范围的限购政策，商品房的购买亦有资格限制，使得越来越多的人不具备当地购房资格，不得不谋求其他方式，而最普遍使用的方式就是借名购房，所以，现在借名购买商品房的情形越来越多。借名购房存在的风险应该引起我们的注意。

律师分析：

虽然，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十六条明确规定：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。但综合本案的情况看，鉴于韩宇飞属于户口正在调入过程中，且全部合同的履行事实均有其本人完成，另，其亦在李爱军的请求下借名给其亲属，故律师认为：韩宇飞与李爱军之间的《借名购房协议》实属有效，房子的产权应归韩宇飞所有。

律师认为可以认定房屋产权归韩宇飞所有是因本案的特殊性，而通常情况下，根据现有法律、法规、政策，借名购买政策性保障住房的行为事实上损害了公共利益，应属无效，且需承担房屋被政府收回的风险。

另外，本案中的另一问题，善意取得制度，即关于李爱军(名义买房人)出售房屋的行为亦需要引起注意。李爱军(名义买房人)并非实际的产权人，故，其无权利处置房产，但根据《物权法》的规定，若无证据证明新产权人并非善意第三人，则韩宇飞(实际买房人)主张索要房屋的主张难以获得支持。

目前，借名购买政策性保障住房的情形依然存在，但更多的是借名购买商品房的情形，借名购买商品房已经被越来越多的人予以关注。限制购买商品房的政策使得一些“刚性需求”的人无法顺利实现其“房子梦”，不得不寻求变通手段。

需要强调的是：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》仅就政策性保障住房进行了规定，至于普通商品房则未予以规定。

虽然借名购买普通商品房的情形，尚未有相应的规定，但显然，该行为有违限购政策。《合同法》第五十二条是关于合同无效的情形，虽然并没有违反政策，合同无效的规定，但从法院的实际操来看，因限购政策，不能办理产权过户，故存在合同不能履行的风险因此，借名购买商品房依然存在较大法律风险。

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