对于一些本身就不计入建筑面积的空间,即使购房者对其进行改造使其具备了专有部分的特征也仍然无法在房屋登记簿或产权证上得到体现。而且以现有的买房送面积模式,所赠与的部分几乎都是明确规定不计入建筑面积的。
所以,这些“偷”来的面积得不到法律的认可与保护,一旦将来所购房屋遇到拆迁、出卖、继承、评估、抵押等情况时,就这部分面积的处分,购房者将无法获得收益保障。如果这部分赠送面积被写入购房合同,购房者据此起诉开发商,后者可能面临着承担违约责任的法律风险。如果没有写入合同,且开发商没有在相应广告宣传中就所赠面积所有权作出明确、具体的允诺,购房者可能将自己承担相应的损失。
而且,根据《城市规划法》第32条,对建筑物进行改建必须经有关部门批准,私自开工扩建、改建的构造严格意义上说就是“违章建筑”,更不可能基于物权法获得所有权收益。如果购房者购房后发现改造成本高、程序如此繁琐难免引发纠纷,广东东莞就有此类案例,购房者据此起诉开发商,最后在开发商支付一笔赔偿后,法院经调解解决了争端。
从立法的发展趋势上也可以看出,法律法规对利用建筑面积计量规范“偷”面积的做法趋向于收紧。比如成都自今年3月1日起正式实施“成都市规划管理技术规定条例补充”,里面明确要求商品房层高超过3.6米需双倍计算产权面积,赠送面积不得超过产权面积的20%等。
而南京早在2008年出台的《关于进一步明确建筑面积计算若干问题的补充规定》中也对此做了较严格规定,比如对经常被用于“偷”面积的飘窗,规定平均进深超过1.20米的,按水平投影面积的1/2计算,且建筑间距控制自飘窗外沿起算。飘窗与室内楼地面高差小于0.30米且窗洞高度达到2.20米的等同于落地飘窗,按水平投影计全面积;窗洞高度小于2.20米的,按水平投影面积的1/2计算。