什么是期房限转纠纷思维导图

没顾忌

2023-02-27

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什么是期房限转纠纷

房地产法

房产纠纷

房产买卖纠纷

期房是开发商没有达到交付条件的房屋，但却有预售的资格，对于期房来说，是比较容易产生纠纷的，特别是在能否转让的这个问题上困扰了很多人。因此，想必大家想知道关于什么是期房限转纠纷？接下来由树图网小编详细为您介绍！

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思维导图大纲

一、什么是期房限转纠纷

2004年上海市政府颁布《关于预售商品房转让问题的决定》规定：“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前，预购人进行转让的，可以按规定办理预售商品房转让的预告登记”，这就是“期房限转”政策。仔细研究这个规定，可以看出所谓的“限制”仅是指对期房转让不予办理“预售商品房转让的预告登记”，而不影响期房买卖合同的效力。

由于期房限转政策出台后产生了一些纠纷，上海高院曾有书面意见认为不能仅因出卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效。上海高院认为，买方虽然还没有取得产证而不能享有房屋的所有权，但根据买卖合同享有债权，而对债权进行转让是合同法上规定的权利，也并不违反法律，因此期房限转政策并不能影响合同的效力。换句话说，期房转让合同是有效的，只不过不能办理预告登记手续而已。

二、关于期房是否限转的案例分析

案情介绍：

2009年李先生和某开发商签订了某套房屋的《商品房预售合同》，约定由王先生购买该开发商尚未建成的期房一套。合同对办理房地产权证时间、交房时间、房价款的内容作了明确约定。后因为李先生的资金一时难以筹集，遂决定将该期房转让出去。买方王先生通过中介公司得知这一消息后，与作为卖方的李先生参照示范文本的《上海市房地产转让合同》签订了买卖合同。约定买方王先生购买卖方李先生的该套房产，房屋受让价格高于卖方李先生与开发商约定的期房价款25万元。双方还对卖方李先生配合买方王先生与开发商签订合同的义务作了约定。双方按照合同约定，卖方李先生解除了同开发商签订的《商品房预售合同》，买方王先生作为权利继受人和开发商签订了《上海市商品房出售合同》。但在王先生履行合同过程中，发现自己的贷款出现问题，难以支付房屋价款，遂以卖方并未实际预购开发商房屋存在欺诈为由提起诉讼，要求解除与卖方李先生签订的协议，返还25万元。

法院判决：

法庭认为，双方签订的买卖合同是真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。买方起诉要求解除合同不存在事实和法律依据，不予支持。

当事人购买的期房，实际上并没有取得房屋的所有权，只有等待房屋建筑完成，期房转变为现房，才能要求开发商将商品房过户到买方名下。而期房买卖协议买卖的正是这样一种向开发商主张的权利，也就是民法上所讲的“债权转让”。债权转让转让的是买受人向开发商请求转移房屋所有权，交付房屋的权利，符合合同法的规定。

上海高院对这种期房买卖协议的效力有了一个十分明确的解释。转述如下：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。所以，上海高院明确规定不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。

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