借名购房合同的效力如何思维导图

情书

2023-02-27

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借名购房合同的效力如何

房地产法

房产纠纷

房产买卖纠纷

现如今，随着房价的不断上涨，国家对于房屋的购买也是有限制的，一旦达不到购买房屋的条件时，可能就会产生一些借名买房的现象。因此，想必大家都想了解关于借名购房合同的效力如何？接下来由树图网为您详细介绍！

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思维导图大纲

一、借名购房合同的效力如何

借名买房合同的效力，可以在不同情形下分为有效和无效两种情况：

第一种情况，借名买房合同有效。

借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。因为，意思自治是《合同法》的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策，不违反法律禁止性规定，双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尽管产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。

第二种情况，借名买房合同无效。

借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。理由是：借名买房合同虽是无名合同，亦受合同法调整。但当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为时，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

二、购房合同怎么样更名

1、商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，把合同注销，以其更名人的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。

2、商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。这种情形下要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。

另外，虽然在商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收这种情形下不能再对合同进行更名了。但是可以在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在更名人的名下，这实质上是一种房产继承了。

三、购房合同无效怎么赔偿

购房合同的解除可能会对购房者造成一定的损失，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此时解除购房合同，升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。

当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件：

1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；

2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还；

3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。