(1)这从物业管理权具体权能可见一斑。物业公司主要职能是维持物业原状和排除妨碍。而债权作为相对权,其效力仅发生在合同相对方,对于其他人不发生效力,同时也不具有排他性。也就是说物业管理权如果是债权,其应不具有排他性,只有物权才具有排他性。
(2)物业公司之所以具有这种管理权,就其机理分析,也应属于物权。小业主购买到产权房(商品房),其对房屋所享有的绝对权是对房屋空间的利用和处分权,对于承重墙、楼板以及公用部位则由相关小业主共同共有。根据共同共有的特点,每个小业主对这些物业均享有所有权,但又不能随意处分和利用。为此,将这些共同共有物业委托给第三方管理,而作为第三方的物业公司,其获得的权利是所有小业主对于共同共有部位所有权的集体让渡。因此,物业管理权应是小业主让渡给物业公司的限制物权。
(3)之所以称其为限制物权是因为物业公司不是物业的真正所有权人,物业管理权是不具有完整的所有权权能,仅有占有和使用等权能,不能用之收益和处分。
(4)物业公司之所以获得该限制物权是基于合同而产生,是以债权为基础,即债权是物权变动的原因,但不能因此否认物权。
作为物权,物业管理权其客体是物业,而不是业主。其主要权能是维持物业原状,排除其他人或物对物业的破坏,包括小业主自身对物业的破坏或可能造成破坏的隐患。本案系小业主欲将大浴缸搬入自家住宅,从表象看似乎是处分自己财产的,但其行为却是对物业原状的一种破坏或是对物业的一种潜在破坏,为此,排除妨碍应是物业管理权权能范围。
所谓业主,一般指住宅区内房地产产权人和使用人,或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50%以上时,区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主可委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主大会有如下职权:①选举、罢免物业管理委员会的组成人员;②监督管委会的工作; ③听取和审查管委会的工作报告;④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项;⑤修改业主公约;⑥改变和撤销管委会不适当的决定;⑦批准管委会章程。