物业管理标准如何体现？思维导图

花房姑娘

2023-02-27

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思维导图大纲

物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

(一)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务;

(二)在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;

(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护;

(四)发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修;

(五)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;

(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核;

(八)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务;

(九)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告;

(十)按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。

北京物业管理服务标准

11月16日，北京市《住宅物业服务标准》(以下简称新标准)出台，宣告了北京市住宅小区物业费按住房面积全额收取的时代正式终结。

据悉，根据北京市住建委等部门制定的新标准，业主有可能就服务内容、测算物业费与物业公司展开协商。这是国内首部以地方标准的形式发布的物业服务等级标准。

“当前住宅小区物业服务水平不高，业主因为不满物业服务而拒交物业费的情况非常普遍，物业费用收不上来导致服务进一步恶化。”戴德梁行物业管理部经理钟夏认为，新标准有助于缓解物业和业主间的诸般矛盾。

以“质价相符”为原则

据了解，新标准将住宅物业服务细分成五个级别，并对每个级别的具体服务进行了细化。

业主可以直接选择标准服务，也可以自助组合采用标准中的具体服务。新标准遵循“质价相符”原则，业主要选择更高标准的服务，物业费会相应增加。

“物业服务具有无形性和即时性，难以量化。该标准对物业服务予以细化，有助于改变物业服务质量和物业费难以评估的现状。”北京市住建委有关负责人表示，评级可作为评估物业服务质量、测算物业费的依据，业主或业委会成员可根据具体量化标准对所得到的物业服务进行定期检查。

业主还可通过聘请第三方机构对服务过程进行监督。具体来说，开发商或业主大会确定物业标准后，可委托第三方，参照按季度发布的物业服务成本信息，测算小区物业费。第三方可根据物业服务项目对应到物业服务成本中，确定物业费。

“业主或物业企业可通过市住建委联系第三方机构，确保这些机构有从业资格。”北京市住建委相关负责人表示，第三方机构作为中间一方，不应该偏向业主和物业企业任何一方。一旦发现第三方机构有偏袒行为，将取消其从业资格。据悉，北京市住建委已经成立专家纪律委员会以监督第三方机构。

在实施中逐步完善

当然，目前新标准是个参考意见，并不要求强制执行。

“北京曾出台过物业服务的行业标准，但与随后出台的新物业管理办法并不适用，新标准则与现行物业管理办法比较契合”，钟夏告诉记者，目前各地物业服务标准不一，北京的新标准对上海、广州等其他城市也有重要的借鉴意义。

“虽然物业公司大多已经配备一些设备，但这跟新标准并不冲突”，钟夏提出，应该注意到，还有很多保障性住宅小区的物业服务尚未达到三级标准。

张先生还提出新标准在绿化和消防方面要求过高。新标准建议，在绿化方面，一级服务标准要求植物存活率达85%;五级服务标准则要求乔木等植物存活率达98%。

“植物存活率要求也与成本相关，不同的服务对应不同的费用，关键是要看业主的选择”。分析人士认为，具体的考核项目在新标准实施后会逐步完善，任何标准都不可能一蹴而就。

有业内人士指出，新标准在新交用小区顺利实施没有什么障碍，而已经执行旧标准的老小区如何与新标准衔接，还需要更明确的指导细则。

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